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Medina ‘anexa’ 3 hectares de arruamentos de Lisboa para permitir construção em Entrecampos

Fonte: CML; Elaboração do Expresso

A Assembleia Municipal de Lisboa dará esta terça-feira luz verde à hasta pública dos terrenos da Feira Popular. É o último passo da etapa inicial da operação que transformará um dos mais apetecidos vazios urbanos da cidade, num processo que promete manter um dos traços da história recente do local: a polémica

A solução encontrada pela Câmara de Lisboa para viabilizar a Operação Integrada de Entrecampos - na qual os terrenos da antiga Feira Popular são a âncora de um projeto urbanístico que terá habitação, comércio e serviços - passa pela ‘anexação’ de espaços da via pública equivalentes a três campos de futebol.

Com efeito, nesta operação são considerados quase três hectares (mais concretamente 27.819 metros quadrados) de arruamentos, em grande parte “subtraídos” às avenidas 5 de outubro, da República e das Forças Armadas. Há ainda mais dois quinhões, na rotunda de Entrecampos e na Rua Cordeiro de Sousa (junto à linha férrea). A área daquelas ruas e avenidas (terrenos integrados no domínio público municipal) é somada a uma parte do terreno onde esteve a Feira Popular para assim garantir uma determinada construção no local.

A história é complexa, com explicações técnicas e jurídicas, mas pode ser resumida de um modo prosaico. Quando os terrenos da Feira Popular foram a hasta pública, em 2015 e depois em 2016, o índice de construção permitido era 3,7. Tratando-se de um lote único (o terreno tem 4,3 hectares), o Plano Diretor Municipal (PDM) estabelece que é a morfologia urbana (isto é, o edificado envolvente) a fixar os limites e a definir o índice de construção. Que naquele caso, feitas as contas, era de 3,7.

Acontece que o terreno foi duas vezes colocado à venda, sem que tenha surgido qualquer comprador. Ao tentar resolver o assunto em 2018, a Câmara muda as regras do jogo. Entre muitos outros aspetos, por um lado, a área de intervenção é alargada. Além da ex-Feira Popular, há mais terrenos nas proximidades que fazem também parte Operação Integrada de Entrecampos. Por outro lado, o espaço do antigo parque de diversões é partido em três, visando atrair mais promotores. E a maior das fatias, com 31.664 metros quadrados, é assumida pela Câmara como loteamento municipal.

O problema é que tratando-se de um loteamento urbano o PDM impõe um índice de construção mais baixo. Mesmo contando com uma majoração por ser loteamento municipal, e considerando o espaço como uma "polaridade urbana", o índice não ultrapassa 2,0. Ora, se sobre uma determinada área se aplica um índice de construção menor, logo o volume de betão e o número de fogos a surgir no local serão fatalmente inferiores. A solução passou, pois, por alargar a área (com recurso à contabilização de espaços da via pública) sobre a qual se aplica o índice 2,0, e assim alcançar, grosso modo, a mesma edificabilidade fixada em 2015-2016.

O Expresso confrontou a Câmara de Lisboa com aqueles termos da proposta para Entrecampos, mas a autarquia defende todos os procedimentos no âmbito da chamada "unidade de execução", invocando pareceres jurídicos pedidos para o efeito (um subscrito por Luciano Marcos e João Miranda, e outro por Sofia Galvão e Luís de Almeida).

Segundo o último dos pareceres, "não oferece dúvida a possibilidade de a unidade de execução abranger terrenos integrados no domínio público municipal, não existindo nenhum obstáculo regimental a que disponha sobre o respetivo uso de modo incondicionado".

Luciano Marcos e João Miranda dão o mesmo conforto à autarquia: "As operações de loteamento urbano têm uma área de intervenção que pode ir além dos prédios objeto de fracionamento e constituição em lotes, designadamente, abrangendo espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas e equipamentos". E concluem de modo mais taxativo: "A área a considerar para efeitos de edificabilidade no loteamento municipal é a correspondente à área da Polaridade Urbana", nela "incluindo as áreas das vias e espaços públicos envolventes dentro" dessa polaridade.

A Câmara recusa qualquer "expansão artificial" dos terrenos, afirmando que os vários espaços que pretencem à via pública estão "englobados no polígono da polaridade urbana definido na planta de ordenamento do PDM".

O executivo liderado por Fernando reconhece, em todo o caso, que outras regras se aplicariam se os proprietários dos terrenos fossem outros. Questionada se "seria permitido tal contabilização do espaço na via pública" caso "se tratasse de um loteamento privado (não municipal)", a autarquia responde: "Nos loteamentos privados os índices aplicam-se às áreas de que cada privado é proprietário e nas quais realizará as obras de urbanização".

Hasta pública selada nesta terça-feira

A alienação dos terrenos da antiga Feira Popular será nesta terça-feira votada pela Assembleia Municipal de Lisboa. Por se tratar de património com valor superior a €580 mil, não basta a aprovação da Câmara Municipal (o que já aconteceu na semana passada). É necessário que os deputados municipais votem a deliberação. Trata-se do remate da primeira etapa deste novo esforço do município para criar uma microcidade em Entrecampos.

Em 2015, numa tentativa repetida no ano seguinte, os 4,3 hectares de terreno do antigo parque de diversões foram a leilão, mas em nenhuma das situações houve compradores.

Então, aquele vazio urbano estava à venda em bloco, por um preço de €135,7 milhões. Agora, o mesmo espaço está dividido em três, e pelo conjunto das frações a Câmara pede €160,5 milhões (mais 18,2% do que anteriormente). Uma subida que deve ao facto de a transação em separado potenciar um aumento dos preços e de, entretanto, os valores do imobiliário terem disparado na capital.

Além do vazio urbano da Feira Popular, a autarquia vai colocar em hasta pública outro terreno municipal situado nas imediações, junto à Avenida Álvaro Pais. Em relação a esta parcela, destinada a serviços, o valor base da licitação é de €27,9 milhões. No total, caso não fique deserto nenhum lote ou parcela, a Câmara irá arrecadar pelo menos €188,4 milhões.

A Operação Integrada de Entrecampos estende-se, no conjunto da intervenção, por uma área global de 25 hectares.

No total, prevê-se a construção (maioritariamente com novas habitações, mas também com reconversão) de 979 fogos. Destes, 279 ficarão no perímetro da antiga Feira Popular e serão colocados no mercado, em venda livre, pelo promotor que vier a comprar os terrenos. Aliás, será com o montante a arrecadar no leilão que a autarquia irá pagar os trabalhos que lhe competem no âmbito da Operação Integrada de Entrecampos.

Na área do antigo parque de diversões ficará também um centro de escritórios, com 148 mil metros quadrados de superfície de pavimento. Os espaços comerciais, que vão privilegiar as lojas de rua, ocuparão 40 mil metros quadrados de construção.

A maior parte do parque habitacional (700 fogos em perto de um milhar, que a Câmara dirige às “classes médias”) será, contudo, destinada a fogos de renda acessível. Haverá novos equipamentos sociais e culturais: três creches, um jardim de infância, uma unidade de cuidados continuados, centro de dia e lar, disponibilização de um serviço de apoio domiciliário, a "preservação da memória" do Teatro Vasco Santana e a criação de uma galeria de arte.

O investimento total previsto (privado e público) ascende a €800 milhões, segundo foi revelado há cerca de dois meses pelo presidente da Câmara, Fernando Medina. A fatia a assumir pela autarquia será de €100 milhões.