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Mercado de escritórios aumenta 64%

Nos primeiros três meses do ano a área arrendada de escritórios na zona de Lisboa aumentou face a igual período de 2009.

Alexandre Coutinho e Abílio Ferreira (www.expresso.pt)

O mercado de escritórios na cidade de Lisboa está a recuperar da forte quebra sentida em 2009, tendo registado uma subida de 64% na área contratada em metros quadrados (33.663), entre Janeiro e Março de 2010, face a idêntico período de 2009 (20.462m2), revelam os valores apurados pela consultora imobiliária Aguirre Newman com base nos dados fornecidos pelo Lisbon Prime Índex (LPI).

O total de operações no primeiro trimestre de 2010 foi de 55, correspondendo a menos sete transacções de arrendamento que em igual período do ano anterior. No entanto, a superfície média contratada por transacção, acumulada a Março, aumentou de 330m2 (2009) para 612m2 (2010). De acordo com a Aguirre Newman, esta variação decorre da realização de uma operação que correspondeu ao arrendamento de 14.704m2 no Edifício Báltico (Parque das Nações) pelos CTT.

"O mercado está melhor e evidencia uma tendência que vem desde Julho de 2009 - comentou Paulo Silva, director-geral da Aguirre Newman - só os meses de Agosto de 2009 e Fevereiro de 2010 apresentaram níveis inferiores ao mês homólogo do ano anterior".

Segundo Pedro Salema Garção, director da consultora imobiliária Worx, "confirmaram-se as expectativas de que em 2010 verificar-se-ia uma recuperação, embora lenta, do mercado de escritórios. No Parque das Nações houve uma maior procura e acredito que o desempenho desta zona manter-se-á positivo até final deste ano".

O mesmo responsável sublinhou que "em 2010 é expectável que o número de metros quadrados arrendados seja superior ao testemunhado em 2009, embora o número de operações possa ser semelhante".

No primeiro trimestre de 2010, foram realizadas 22 operações na zona 6 da cidade (eixo da auto-estrada A5 de Miraflores a Paço de Arcos/Corredor Oeste), correspondentes a 33% da área colocada no primeiro trimestre; 13 operações na zona 1 (da Avenida da Liberdade ao Saldanha); nove operações na zona 2 (eixo da Praça do Saldanha a Entrecampos e Amoreiras); e quatro operações na zona 3 (eixo da Segunda Circular ao Campo Grande, incluindo a Praça de Espanha).

Do total da área contratada, 54% correspondem a edifícios novos e 64% a edifícios usados, denotando o mercado uma preferência por superfícies novas. Relativamente à absorção por intervalo de área contratadas, apenas seis transacções (11% do total) registaram uma superfície superior a 800m2 e 30 das transacções (55%) registaram uma superfície inferior a 300m2.

"O factor preço vai continuar a pesar na opção das empresas, mas não há carência de espaço no centro da cidade", afirmou Paulo Silva.

De acordo com a Aguirre Newman, é possível verificar que cerca de 74% da disponibilidade de escritórios novos em Lisboa estão concentrados em apenas duas zonas: no Parque das Nações e no Corredor Oeste, zonas onde foram desenvolvidos novos imóveis e parques empresariais e onde estão também localizados boa parte dos projectos previstos para os próximos exercícios.

Para o período 2010 a 2012, está prevista a conclusão de mais 17 edifícios de escritórios, elevando a oferta em 157.660m2, dos quais cerca de 10.000m2 já têm ocupação assegurada. Para 2010, prevêem-se 89.610m2; para 2011 prevêem-se 42.050m2; e para 2012 prevêem-se 26.000m2. Destes imóveis, destacam-se os 29.000m2 da Torre Ocidente (Colombo) na zona 3, os 17.000m2 do Edifício Amoreiras Jardim na zona 2 e os 14.000m2 do Edifício Báltico na zona 5.

Mercado do Porto sofre com a crise e a fuga das empresas

A EDP ocupa em Setembro a sua sede no Porto, junto à Casa da Música, concentrando no novo edifício de seis pisos (7000m2) os serviços até agora dispersos por 31 escritórios na Baixa da cidade.

A operação, envolvendo um fundo seu com a imobiliária Adicais da SLN, salvará o desempenho estatístico do mercado escritórios na Invicta. Todos os anos, um negócio relevante surge como o oásis que disfarça a aridez do deserto. Em média, o mercado do Porto (16.000m2 em 2009) vale 10% do de Lisboa.

Os 'grandes contratos' de 2010 reduzem-se à Endesa (350m2), na Boavista, e à Adidas (800m2), no TecMaia. A Iberdrola ocupou piso e meio da Torre Burgo, como retaguarda da sua obra hidroeléctrica no Alto Tâmega. Mas, essa operação foi realizada no fim de 2009.

O Burgo, o maior edifício de escritórios do Porto, tornou-se num dos emblemas da crise. Só um terço dos seus 15.000m2 estão ocupados. Na Baixa, o Trindade Domus é, em menor escala, um outro exemplo. Este ano, os preços caíram nas zona prime (Boavista) de €16 para €14,5/m2), pressionados pela oferta de qualidade em zonas secundárias (€10/m2 na Zona Oriental e €12 nas torres de Gaia).

A cidade sofre com "a fuga das empresas, o emagrecimento das organizações e o marasmo económico", reconhece Graça Ribeiro da Cunha, da CB Richard Ellis. O resultado "é um excesso brutal de área disponível: 800.000m2 na zona do Grande Porto", diz a consultora. Isto é, seriam precisos 50 anos para absorver toda a oferta. Mas, uma boa parte dela está fora do mercado por se revelar obsoleta.

A operação EDP ajuda a explicar este número impressionante. Os maiores contratos referem-se a transferências de empresas, que deixam espaços noutras zonas da cidade, sendo raros os que decorrem da instalação de novos serviços.

Na Baixa, há edifícios inteiros pertencentes a seguradoras, fundações ou privados que se encontram devolutos. No caso dos escritórios, é a moeda boa que expulsa do mercado a moeda má.

Este ano "há menos pedidos, mas a procura é para áreas superiores", comenta Susana Ferreira, da Abacus. A localização "é um factor fundamental", diz Susana. É com relutância que as empresas aceitam transferir-se para novas centralidades periféricas, apesar dos preços atractivos. Ainda assim, o edifício ABB, no centro da Maia (15.000m2) já seduziu empresas (Hospital da Trofa e Gasin) e a Biblioteca Municipal.

Em 2009, a Vodafone mudou-se para a nova sede na Boavista (3500m2), a Mota-Engil instalara os seus serviços partilhados no Arrábida Chamartín (2000m2). Em 2008, a transferência da Alert (9000m2) e Credifin (5000m2), para o Lake Tours, junto à ponte da Arrábida, e a Zon no Centro Campanhã (5500m2), explicam o desempenho excepcional desse ano (28.000m2).

Além da sede da EDP, o Boavista Prime Office acolhe mais dois edifícios (10.000m2) que estão agora à procura de inquilinos. Um deles estava destinado a ser a nova sede do BPN. Durante este ano, são seis os edifícios que ficarão concluídos, representando uma oferta de 40.000m2.