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Preços já estão a abrandar em Lisboa após contenção no alojamento local

Valorização dos imóveis nos bairros históricos da capital está muito associada à sua rentabilidade para alojamento local

Luís Barra

Investidores que compraram imóveis nos bairros históricos para alojamento local estão a adaptá-los a outros usos

A suspensão de novos alojamentos locais decretada pela Câmara de Lisboa nos bairros históricos já está a mexer no mercado imobiliário. Segundo avançam operadores do sector, muitos investidores que nos últimos dois anos adquiriram imóveis e submeteram-nos a obras para funcionarem como alojamento local foram apanhados com a mudança legislativa e estão agora a readaptá-los para outros fins, como arrendamento tradicional ou habitação para venda.

Um dos primeiros impactos sentidos no mercado é que, sem a perspetiva de poderem ser utilizados como alojamento local, os imóveis já não estão tão valorizados. A suspensão de novos registos estabelecida pela Câmara de Lisboa, que entrou em vigor a 8 de novembro, atingiu em cheio as zonas prime da cidade que mais despertam o apetite dos investidores e onde o metro quadrado é mais caro, designadamente Alfama, Mouraria, Castelo, Madragoa e Bairro Alto, e num conceito alargado que também abrange Chiado, Príncipe Real, Bica, Santa Engrácia e parte da Graça.

“Ainda é prematuro dizer se esta medida vai ter um impacto grande e se vai ser um marco para fazer descer os preços nestas zonas. Mas que já está a ter efeitos no mercado é um facto”, refere Rafael Ascenso, diretor-geral da Porta da Frente/Christie’s, lembrando que “a aquisição de imóveis na perspetiva de alojamento local é a opção de investimento mais rentável do mercado, permite níveis de rentabilidade mais altos comparando com habitação ou arrendamento clássico. Quem estava a olhar este mercado como investimento fica a ver como param as modas e não está a tomar decisões”.

Os preços dos imóveis nos bairros históricos dispararam nos últimos anos e, segundo os operadores do mercado, atingiram um pico e tendem a abrandar. Do primeiro para o segundo trimestre já se verificou uma descida de 10% no preço médio por metro quadrado de frações usadas nas freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia, incluindo zonas como Chiado, Baixa ou Príncipe Real.

Para o responsável da Christie’s, as restrições ao alojamento local vão contribuir para este abrandamento de preços, uma vez que os imóveis não têm o mesmo valor. “Convinha que os preços que se praticam hoje em algumas zonas de Lisboa estabilizassem, independentemente do alojamento local”, sustenta Rafael Ascenso, enfatizando por outro lado os efeitos nefastos gerados com a alteração da lei. “Tivemos investidores estrangeiros que compraram imóveis em planta na perspetiva de alojamento local, fizeram o respetivo pagamento há um ano e agora viram essas expectativas defraudadas. Não há nada pior para os investidores que estas mudanças constantes no quadro legislativo e fiscal, é meio caminho andado para os afastar”, frisa.

“Os projetos que tinham sido comprados há um ano ou dois e estavam a ser construídos para alojamento local estão neste momento a ser reajustados pelos promotores com vista a outras finalidades, como arrendamento tradicional ou venda pura”, adianta por seu turno Patrícia Barão, diretora de imobiliário da JLL, que gere vendas de um vasto portefólio de ativos nas zonas históricas. Segundo a responsável, a nova lei não teve o efeito imediato de baixar as vendas de imóveis nas áreas de contenção ao alojamento local. “Não tivemos qualquer quebra de mercado, a procura continua a superar a oferta nestas zonas prime da cidade e nos últimos dois meses até houve um aumento de transações face ao mesmo período do ano passado”.

Para Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (Apemip), não é de estranhar que algumas imobiliárias já estejam a aconselhar os proprietários a ter preços mais baixos para venda de imóveis nos bairros históricos de Lisboa onde o alojamento local foi suspenso. “Não havendo negócio de alojamento local, não há dúvida que os valores dos ativos diminuem nessas zonas, mesmo continuando a haver procura de imóveis para outros fins”, salienta.