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IMI. Peritos propõem subida do preço por metro quadrado para €615

tiago miranda

Peritos propõem que em 2019 se retomem os preços de avaliação dos prédios anteriores à crise e que o Governo promova uma nova revisão dos coeficientes de localização

Com os preços do imobiliário a baterem recordes sucessivos, os peritos que todos os anos aconselham as Finanças em matéria de IMI deixam duas recomendações para 2019: que o preço por metro quadrado que está na base da avaliação fiscal dos prédios suba dos atuais €603 para €615 e que o Governo dê início a uma nova revisão dos coeficientes de localização. Num caso e no outro, o objetivo é que o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis se aproxime um pouco mais daquele que é o seu valor de mercado.

A proposta da Comissão Nacional de Avaliação dos Prédios Urbanos (CNAPU), sobre a qual Mário Centeno tem menos de um mês para decidir, representa uma atualização de 2% no que tecnicamente dá pelo nome de “valor base dos prédios edificados”, uma das componentes mais importantes na formação dos preços de um imóvel para efeitos fiscais (ver caixa com explicações técnicas). Este preço por metro quadrado esteve congelado durante nove anos, entre 2010 e 2018, precisamente para acomodar o impacto que a crise financeira teve nos orçamentos familiares. Agora que a economia recupera e o mercado imobiliário atinge nalgumas zonas níveis considerados especulativos, os membros da CNAPU entendem que é chegada a hora de descongelar o preço para efeitos de IMI, colocando-o, ainda assim, nos valores em que estava em 2008: €615 por metro quadrado.

Tal como acontece com o preço por metro quadrado, estes coeficientes também não são de aplicação automática, apenas se refletindo na fatura do IMI a partir do momento em que os imóveis mudem de mãos ou sejam sujeitos a novas avaliações.

Caso o Governo acolha a sugestão da CNAPU, este valor base aplicar-se-á a todo o país, de maneira uniforme, a todas as novas avaliações que ocorram durante o ano de 2019, seja por transmissões, seja por pedido de reavaliação (os valores patrimoniais atuais não se alteram, se a sua propriedade também não mudar).

A concretizar-se esta atualização, em cidades como Lisboa e Cascais, o novo preço por metro quadrado poderá chegar, consoantes as zonas, a um valor máximo de €2152 (mais €42 do que este ano), em zonas como Loures e Oeiras a €1722 (mais €33,6), no Porto a €1845 (mais €36) e em Matosinhos a €1353 (mais €26,9 do que em 2018).

Zonamento tem de ser revisto de três em três anos

Em paralelo com a atualização deste chamado valor base dos prédios edificados, os membros da CNAPU lembram ainda ao Governo que está na hora de pôr em marcha uma revisão dos coeficientes de localização — ponderadores que entram na fórmula do valor patrimonial tributário para, como o nome indica, diferenciar as zonas onde os imóveis estão implantados em termos de valor de mercado (ver explicações técnicas).

A lei manda que estes coeficientes sejam revistos de três em três anos, e, como o último processo ocorreu em 2015, no próximo ano já deveriam entrar em vigor novos ponderadores. A revisão, a avançar, poderá ditar uma correção para cima ou para baixo dos coeficientes, consoante o comportamento do mercado imobiliário em cada região, mas, como há algumas zonas, nalguns centros urbanos, que já têm a classificação máxima de 3,5, uma reavaliação não terá aí grande eficácia.

Tal como acontece com o preço por metro quadrado, estes coeficientes também não são de aplicação automática, apenas se refletindo na fatura do IMI a partir do momento em que os imóveis mudem de mãos ou sejam sujeitos a novas avaliações.

COMO SE APURA O VALOR FISCAL DOS PRÉDIOS

Como se calcula o IMI?
O IMI calcula-se aplicando a taxa de imposto decidida por cada autarquia (e que pode variar entre 0,3% e 0,5%) ao valor patrimonial tributário do imóvel (VPT). O VPT, por seu turno, é calculado multiplicando a área do prédio pelo valor-base dos prédios edificados (o preço por metro quadrado), o coeficiente de localização (varia entre 0,4 e 3,5), um coeficiente de qualidade e conforto (que pode variar entre 0,5 e 1,7) e um coeficiente de vetustez para refletir a idade do imóvel (varia entre 0,4 e 1).

O que é o valor-base dos prédios edificados?
É uma das componentes mais importantes da formação do preço de um imóvel para efeitos fiscais (o VPT). É composto pelo valor médio de construção e pelo valor do terreno. Este valor serve de referência para todo o país. É definido anualmente pelas Finanças, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação dos Prédios Urbanos (CNAPU), que, depois de nove anos de congelamento, propõe que ele retome os valores de 2008 (€615 por metro quadrado).

Como funciona o coeficiente de localização?
O coeficiente de localização é outra das parcelas do valor patrimonial tributária e consiste numa majoração ou minorativo que se aplica à fórmula de apuramento do VPT em função da zona geográfica onde o imóvel se insere, o valor de mercado que é praticado, os equipamentos sociais envolventes, etc. Este coeficiente varia entre um mínimo de 0,4 e 3,5 e deve ser revisto a cada três anos. A última revisão ocorreu em 2015 e teve reflexo nas avaliações de 2016, 2017 e 2018. O VPT poderá ainda crescer ou encolher consoante as características particulares dos imóveis, como sejam a qualidade de construção, a existência de elevador, garagem, piscina, entre outros equipamentos, bem como a idade do prédio.