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80% da oferta em Lisboa pode vir a caducar com a venda do imóvel

A câmara de Lisboa é a primeira a suspender alojamentos até ter as áreas de contenção regulamentadas

FOTO INÊS DUQUE

Alargamento das áreas de contenção previsto pela câmara de Medina obriga a maioria dos proprietários a manter os alojamentos por toda a vida para não se perder o valor comercial

Quem quiser manter um alojamento local numa zona de contenção decretada pela Câmara, terá de o ter como sua propriedade para o resto da vida — pois se o vender ou arrendar o seu valor comercial é zero. Segundo a nova lei que esta semana entrou em vigor, os registos caducam de forma automática no caso de haver qualquer mudança de titularidade. Ou seja: o proprietário pode vender (ou arrendar) apenas o imóvel, não pode vendê-lo (ou arrendá-lo) enquanto estabelecimento de alojamento local. Terá de ser quem o comprou a requerer à câmara um novo registo, que poderá ou não vir a ser autorizado tendo em conta as restrições impostas nas zonas de contenção.

Obrigar o proprietário a ficar preso a um negócio por toda a vida, sob pena de perda total do seu valor comercial enquanto estabelecimento se este mudar de mãos, “acaba por ser uma restrição enorme, e que é crítica sobretudo para quem fez o investimento, valorizou o imóvel e fez uma obra de qualidade na perspetiva da sua utilização para alojamento local”, considera Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP). “Se um proprietário tiver um problema na vida e quiser vender o seu alojamento, tudo o que fez no sentido desta valorização se perde.”

E a lei vai mais além, estabelecendo que os registos caducam se estiverem integrados numa empresa e esta for vendida em mais de 50%. “Imagine-se o que isto pode implicar em situações de divórcio ou de briga de sócios”, nota o presidente da ALEP. “A única exceção que admitiram, e foi um alerta que nós demos, foi em caso de morte do proprietário. Senão, era o absurdo total.”

A questão ainda é mais crítica tendo em conta que a câmara de Lisboa, a primeira a manifestar que vai criar áreas de contenção ao alojamento local, anunciou que as restrições podem ser alargadas a mais bairros além dos inicialmente previstos — e além de Alfama, Mouraria, Castelo, Bairro Alto e Madragoa também se estender a bairros como a Graça, Colina de Santana, Ajuda, Lapa ou Estrela, a par da Avenida da Liberdade, a Avenida da República e a Avenida Almirante Reis. “Se todas vierem a ser zonas de contenção, na verdade apanham mais de 80% dos atuais registos de alojamento local em Lisboa”, constata Eduardo Miranda.

SUSPENSÃO “NÃO RESOLVE O PROBLEMA DA HABITAÇÃO”

Segundo a lei, o que a câmara pode para já decretar é a suspensão dos alojamentos onde prevê vir a criar áreas de contenção até ter o respetivo regulamento aprovado, o que pode durar até um ano.

“A medida suspensiva é a mais extrema e pode causar um grande pânico no mercado se não for bem gerida pela câmara”, adverte o presidente da ALEP, lembrando que “a suspensão para tudo, mesmo as obras. O drama maior são as reabilitações que estão em curso, e os mais penalizados são os proprietários que seguiram as regras à risca, pois só uma licença de obra pode durar 9 ou 10 meses”.

Para a ALEP, foi positivo o presidente da câmara de Lisboa esta semana “ter-se chegado à frente e falar oficialmente das questões do alojamento local e das áreas de contenção, só não foi claro a dizer quais as zonas que efetivamente serão suspensas, e o impacto aqui pode ser gigantesco”.

Positivo, para a associação do sector, também é o facto de passar a haver uma quantificação de índices em bairros onde se verifica maior sobrecarga, no sentido de “uma relação mais saudável e equilibrada” entre habitantes e turistas. “Mas estamos a falar de questões que se põem em 5 ou 6 freguesias, quando no país há 1800”, sublinha Eduardo Miranda. “Sempre fomos contra a suspensão imediata e cega, era preferível partir de um regulamento com as regras do jogo claras para todos”.

E alerta que aqui “o único objetivo tem de ser fazer medidas de incentivo à habitação”, quando as restrições geradas com as suspensões camarárias “não vão resolver em nada o problema da habitação, isso é uma ilusão que se criou e o alojamento local tem sido o bode expiatório. Se sai o alojamento local, amanhã entram estudantes de Erasmus ou estrangeiros que estão a mudar para cá, há ene funções que hoje são mais atrativas do que arrendar a €100 ou €200”.

Segundo Eduardo Miranda, o “problema da habitação é estrutural e precisa de medidas agressivas de incentivo ao tradicional arrendamento de longa duração, sendo os benefícios fiscais a forma mais efetiva”.

Na perspetiva da associação do sector, há espaço para crescimento do alojamento local, até pelo stock de imóveis disponíveis. “Lisboa tem 50 mil imóveis vagos, além de 35 mil de segunda habitação, o que significa 85 mil imóveis que não são usados para habitação permanente, quando os imóveis em alojamento local são 16 mil”, nota o responsável.

“O alojamento local não é uma moda, veio para ficar, quem não entender isto está fora da realidade”, conclui Eduardo Miranda. “Estamos a falar de uma peça fundamental para o turismo nacional, que já representa um terço das dormidas e com um peso de 70% em destinos do interior. E não tem a ver com low cost, pois algumas das casas mais caras do país são de alojamento local.”

IRS

BENEFÍCIO ESCONDIDO

Para o presidente da ALEP, Eduardo Miranda, suspender alojamentos locais não resolve o problema da habitação em Lisboa. Para isso são precisos incentivos e dar mais informação aos investidores. Diz ele que, no Orçamento do Estado para 2018 foi alterado um benefício fiscal para quem colocar casas a arrendar, mas que é pouco usado porque quase não se sabe que existe. O benefício estabelece que, quem fizer obras numa casa ou prédio por um valor que ultrapasse em 25% o valor patrimonial do imóvel, basta pedir uma vistoria após as obras para confirmar que foram feitas e passar a apenas 5% de IRS sobre as rendas que recebe. Antes deste ano tinham de se pedir duas vistorias, uma antes e outra depois. “O valor patrimonial nos centros históricos é muito baixo, por isso €10 mil a €15 mil de obras bastava para ter esse benefício”, conclui.