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Prédios da polémica já não serão vendidos em Loures

Imobiliárias defendem que alterações impedem 
a venda de prédios e a consequente 
reabilitação das cidades

Ana Baião

Fidelidade fica com os imóveis que levaram o Bloco a querer alterar a lei

A Fidelidade desistiu da venda dos três polémicos prédios de Loures, um negócio que, alegadamente, estaria a motivar despejos e, por isso, levou o Bloco de Esquerda a propor alterações ao direito de preferência dos inquilinos, a norma que permite comprar a casa que se está arrendar quando um proprietário quer alienar um edifício. Ou seja, a ideia do BE é que, alterando a lei, estes inquilinos passem a poder comprar as casas e assim já não sejam despejadas.

Mas o Expresso sabe que a seguradora detida pelos chineses da Fosun decidiu, por agora, ficar com estes três imóveis e, dessa forma, retirá-los do portefólio imobiliário que está a vender. Ou seja, em vez de 277 são agora 274 os prédios a ser comprados pela norte-americana Apollo por €400 milhões, um negócio que será fechado em breve.

Esta decisão pode ser entendida como uma vitória do Bloco porque, na leitura do partido, não havendo negócio desaparece também o risco de despejo, ainda que a Fidelidade sempre tenha negado que era isso que estava a acontecer.

Mas, pelas mesmas razões, pode retirar força à necessidade de alterar o Artigo nº 1091 do Código Civil, onde se definem as regras do direito de preferência dos arrendatários. O projeto lei até já foi aprovado na Assembleia da República (AR) — a 18 de julho e com os votos favoráveis de todas as bancadas menos a do PSD e do CDS-PP —, mas tem levantado muitas dúvidas e gerado quase tanta polémica como o negócio da Fidelidade.

Aliás, esta quarta-feira, ele foi mesmo vetado pelo Presidente da República e devolvido à AR para “competente clarificação”, escreve Marcelo Rebelo de Sousa num comunicado publicado no site da Presidência.

Em causa estão “duas questões específicas”. Uma é “a falta de indicação de critérios de avaliação para o exercício do direito de preferência, que existia em versão anterior do diploma” e a outra é “o facto de, tal como se encontra redigida, a preferência poder ser invocada não apenas pelos inquilinos para defenderem o seu direito à habitação, mas também por inquilinos com atividades de outra natureza, nomeadamente empresarial”.

Ainda assim, o BE não desiste, até porque diz que há outras situações semelhantes à da Fidelidade que vão beneficiar com estas alterações. “Em setembro [a AR está de férias em agosto] vamos dar prioridade a isto. Vamos analisar os comentários do Presidente para que sejam tidos em conta na nova redação e poder fazer passar o diploma”, garante ao Expresso, a deputada do Bloco Maria Manuel Rola.

Juristas arrasam proposta

O Presidente não é o único a ter dúvidas sobre as alterações propostas pelo BE (ver caixa). A alteração que alarga o direito de preferência a contratos de todas as durações em vez dos que têm mais de três anos como acontece hoje é, para Paulo Otero, jurista e professor na Faculdade de Direito, “duplamente inconstitucional, porque viola a igualdade proporcional entre inquilinos — quem está numa casa há seis meses não pode ter os mesmos direitos que quem está há 20 anos — e porque, ao alargar a todos os tipos de contratos, está a fazer-se uma limitação excessiva do direito à propriedade privada”.

Também a advogada especialista em imobiliário, Sofia Galvão, entende que há inconstitucionalidade porque há limitações sérias e profundas à propriedade privada, ou seja, “inviabiliza o poder de dispor do bem, de poder vender, porque este regime vai impedir vendas”.

Em causa, explica, está o querer-se que o direito de preferência passe a ser válido em prédios em propriedade vertical, que por norma são arrendados e vendidos na totalidade. Até agora só havia direito de preferência em prédios em propriedade horizontal, ou seja, que já estão divididos em frações/casas que se vendem individualmente e, por isso, já não pertencem a um único proprietário. “Como nem todos os inquilinos terão condições para exercer o direito de preferência, os edifícios vão ser retalhados e o proprietário não conseguirá concretizar a venda”, comenta Sofia Galvão, que considera ainda que o projeto lei está “muito mal escrito”.

Aliás, o sócio coordenador da PLMJ Imobiliário e Construção, Tiago Mendonça de Castro, diz precisamente o mesmo e acrescenta que “tem regras difíceis de aplicar”.

Para este especialista, há duas alterações mais polémicas. Uma delas é a que obriga os proprietários a ter de provar que vão ter prejuízo se não venderem o edifício como um todo. “Isto é muito difícil de demonstrar e na nova redação não diz o que tem de demonstrar”, repara.

A outra é que obriga os inquilinos de um prédio em propriedade vertical a colocá-lo em horizontal se decidirem comprar a casa. “Se não o fizer ou não o conseguir fazer por razões alheias a ele, por exemplo, porque o prédio precisa de obras, então o contrato é anulado e ainda tem de indemnizar o proprietário. Para quem quer promover a paz social há aqui muito material para a litigância”, nota Tiago Mendonça de Castro.

Alterações podem 
“matar arrendamento”

Também os agentes imobiliários entendem que a nova redação da lei é “um desastre”. Para os proprietários é visto como “um forte desincentivo a terem imóveis arrendados”, diz ao Expresso o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), Luís Menezes Leitão. Ou seja, vai “matar o já quase inexistente mercado de arrendamento”, repara o diretor da consultora CBRE, Francisco Horta e Costa. Opinião que Maria Manuel Rola considera “claramente exagerada”.

Além disso, se estas alterações prevalecerem, mesmo depois do veto de Marcelo, elas “vão afastar os investidores, porque o objetivo é comprar os prédios inteiros e não retalhos”, diz, por sua vez, o diretor da JLL, Pedro Lancastre. De facto, nota ainda Menezes Leitão, “em consequência desta alteração legal, os proprietários veem todos os seus imóveis desvalorizados e deixam de os poder transacionar com facilidade”.