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Invesfundo: O dinheiro do BES, a fome dos construtores e um buraco por tapar

© Hugo Correia / Reuters

Entre 2005 e 2008 o Grupo Espírito Santo montou sete fundos para investir em projetos imobiliários de Norte a Sul do país. O BES avançou quase todo o financiamento, mas apenas se materializaram alguns dos projetos sob o chapéu Invesfundo. Entre os construtores financiados esteve José Guilherme

Miguel Prado

Miguel Prado

Jornalista

A venda do Lote 3 do Marconi Parque, na Amadora, rendeu ao advogado e ex-deputado do PSD António Preto um ganho de meio milhão de euros em apenas um dia, com a compra do terreno ao Invesfundo II e a sua revenda à empresa Dekra a serem escrituradas no mesmo dia: 2 de setembro de 2016. E esse foi, até à data, o único ativo que aquele fundo do Grupo Espírito Santo (GES) conseguiu vender, desde que foi criado, no final de 2005. Mas o que é, afinal, o Invesfundo? Como foi criado e para que serviu?

Na verdade há sete fundos de investimento imobiliário com a designação Invesfundo. Todos com um denominador comum: foram criados pelo GES, entre 2005 e 2008, para financiar a compra de terrenos e o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários por alguns empreiteiros. Entre eles se incluiu o construtor José Guilherme, o mesmo que em 2012 realizou um conjunto de transferências bancárias para Ricardo Salgado, no montante de 14 milhões de euros, que o banqueiro veio a justificar no Departamento Central de Investigação e Ação Penal (DCIAP) como uma “liberalidade”, isto é, uma doação do seu amigo José Guilherme como reconhecimento dos conselhos que ele, Salgado, lhe tinha dado para investir em Angola.

Todos estes fundos foram, durante a última década, geridos pela Gesfimo, sociedade de gestão de fundos de investimento imobiliário do GES, ainda hoje liderada por membros da família Espírito Santo. O trabalho da Gesfimo foi posto em causa pela Pharol SGPS, que já enviou uma queixa à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e ao Banco de Portugal, por acreditar que a gestão de ativos do GES não está a ser feita no melhor interesse dos credores (como é o caso da Pharol, que herdou os créditos da aplicação de tesouraria da Portugal Telecom na Rio Forte).

Mas também a empresária Paula Amorim, que está a concorrer à compra da vertente imobiliária da Herdade da Comporta, aponta o dedo à gestão da Gesfimo, designadamente por discordar da preferência da sociedade gestora pela oferta concorrente apresentada pelo empresário britânico Mark Holyoake e pela família Carvalho Martins (dona dos restaurantes Portugália).

E para que serviram os veículos Invesfundo? O primeiro deles foi criado a 14 de dezembro de 2005, com a designação Invesfundo II, e tem hoje a situação mais crítica, com capitais negativos de 17,5 milhões de euros. O Invesfundo II foi constituído inicialmente com 7,5 milhões de euros, tendo beneficiado de um empréstimo de 63 milhões de euros concedido em partes iguais pelo Banco Espírito Santo (BES) e pela Caixa Económica Montepio Geral (CEMG). O Invesfundo II serviu para comprar 86 lotes de terreno na Amadora, conhecidos como Marconi Parque. Mas ao longo de uma década o fundo nunca reembolsou os empréstimos, ficando em incumprimento.

Apesar do incumprimento, a 30 de dezembro de 2014 o Novo Banco (quer herdou o crédito do BES) e o Montepio aceitaram avançar mais 12,1 milhões de euros ao Invesfundo II. Mesmo esta verba, no final de 2017, já estava utilizada em 90%, segundo o último relatório e contas anual do Invesfundo II, no qual a administração da Gesfimo assume “uma situação financeira extremamente difícil”.

O relatório e contas do Invesfundo II não identifica quais os participantes, mencionando somente que durante 2017 terá havido a manifestação de interesse de um investidor em adquirir um conjunto de ativos, sendo que todo o património do fundo está hipotecado ao Novo Banco e ao Montepio. Os terrenos do Invesfundo II estão avaliados em 68 milhões de euros, um valor insuficiente para cobrir os empréstimos bancários e os montantes já injetados pelos participantes do fundo.

Em abril deste ano o Expresso revelou que a este fundo estará associado o construtor José Guilherme. O DCIAP identificou transferências de 2 milhões de euros entre 2006 e 2007 feitas para uma sociedade offshore alegadamente pertencente a Ricardo Salgado, a partir de duas outras offshores: a Derinton Overseas Limited, que pertencerá a José Guilherme, e a Perdix, que será de um outro empreiteiro, Jorge Silvério.

De José Guilherme ao milionário francês Claude Berda

Mas há um outro veículo Invesfundo onde a participação de José Guilherme é inequívoca. Trata-se do Invesfundo IV, um fundo criado a 19 de dezembro de 2007, com um capital de 6,5 milhões de euros, para comprar dois terrenos em Lisboa, na Rua Tomás Ribeiro e na Avenida Marechal Gomes da Costa.

Em 2016 o Invesfundo IV tinha pendente um empréstimo de 7,5 milhões de euros do Novo Banco. Mas a rubrica de empréstimos “incluía ainda sete empréstimos realizados pelo participante José Guilherme, na forma de contrato de apoio à tesouraria, no valor total de 1,3 milhões de euros concedidos pelo prazo de 12 meses”, como se lê nas contas do Invesfundo IV, que indicam que no final de 2017 todos os empréstimos já tinham sido liquidados.

E a razão para a liquidação está num negócio firmado em dezembro de 2017: a venda dos dois terrenos, por 10,7 milhões de euros. Os compradores foram o empresário Paulo Guilherme (filho de José Guilherme) e a Vanguard Properties, a empresa portuguesa do milionário francês Claude Berda. Ora, Berda é um dos concorrentes à compra da Herdade da Comporta, em consórcio com Paula Amorim.

Curiosamente, Berda e Amorim vêm reiterando ter para a Comporta um projeto totalmente independente dos interesses do Grupo Espírito Santo, algo que ambos enfatizaram numa carta enviada na semana passada aos participantes do fundo imobiliário da Herdade da Comporta, também gerido pela Gesfimo.

Com a venda dos terrenos, o Invesfundo IV, passou a apresentar capitais positivos de 5,8 milhões de euros, ainda aquém dos 6,5 milhões de euros de capital inicial do veículo (embora com os empréstimos liquidados, como referido).

A ligação de Berda (o sócio de Paula Amorim na corrida à Comporta) ao legado do GES no mercado imobiliário português não fica por aqui. A Vanguard protagonizou igualmente, no final de 2017, a aquisição do controlo do Invesfundo V.

De Troia para Oeiras

O Invesfundo V foi criado a 20 de junho de 2007 com um capital de 5,5 milhões de euros, para desenvolver dois empreendimentos imobiliários em Troia, mas essa oportunidade de negócio esfumou-se em poucos meses. Em janeiro de 2008 o fundo virou a agulha para cima, adquirindo um conjunto de terrenos no Alto da Boa Viagem, em Oeiras.

A morosidade dos processos de licenciamento e a crise económica deixaram este projeto no vermelho. Em 2016 três dos quatro participantes do fundo (que o Invesfundo V não identifica) estavam insolventes. Ao que foi possível apurar, uma das empresas associadas a este veículo era a construtora Vicente Antunes. O fundo tinha uma dívida de 37 milhões de euros ao Novo Banco (herdada do BES), com uma fatura de quase 10 milhões de euros de juros para pagar.

No final de 2016 a situação patrimonial do Invesfundo V era um buraco de 24 milhões de euros, mesmo considerando a existência de terrenos avaliados em 50 milhões de euros. A solução acabou por ser a entrada de um novo investidor. A Vanguard, de Claude Berda, acorreu em novembro de 2017 a um aumento de capital do fundo injetando 19,5 milhões de euros e cobrindo os prejuízos. No final de 2017 o fundo passou a ter um capital positivo de 14,9 milhões, graças ao balão de oxigénio de Berda.

A Vanguard tem agora previsto para Oeiras os empreendimentos residenciais Alto do Farol e Alto do Rio.

E de Oeiras para Gaia

O leque de apostas imobiliárias financiadas pelo BES através dos veículos Invesfundo tinha outro braço em Oeiras, que é agora um dos ativos mais promissores da carteira que a Gesfimo tem sob gestão. Trata-se do Invesfundo I (ou simplesmente Invesfundo), criado a 23 de março de 2006, com um capital subscrito de 15 milhões de euros.

Este veículo (que foi, por ordem cronológica, o segundo a ser lançado) tem em carteira os terrenos da antiga Fundição de Oeiras e em 2017 registou nas suas contas uma valorização positiva da avaliação dos imóveis, que permitiu ao Invesfundo lucrar 13 milhões de euros e pôr os capitais do fundo em meio milhão de euros positivos. Tem empréstimos contraídos de 41 milhões de euros com o Novo Banco, cujo prazo de reembolso vence a 8 de fevereiro de 2019.

Para a antiga Fundição de Oeiras está previsto “um empreendimento imobiliário residencial e terciário de elevada qualidade”. O fundo já foi alvo de dois aumentos de capital (em 2014 e 2016) por conversão de empréstimos concedidos pelos participantes ao fundo. Segundo o relatório e contas de 2017, a aprovação da reformulação do loteamento deverá ocorrer no segundo semestre de 2018, o que permitiria valorizar a carteira deste veículo e reembolsar o Novo Banco.

Outro dos veículos criados pelo Grupo Espírito Santo para desenvolver projetos imobiliários foi o Invesfundo III. Registado a 11 de dezembro de 2006, contou com um capital inicial de 5 milhões de euros. Recebeu empréstimos de mais de 52 milhões de euros, mas os seus terrenos, todos em Vila Nova de Gaia, valem pouco mais de 46 milhões de euros. Fechou 2017 com capitais negativos de 6,4 milhões de euros. O Novo Banco é o único financiador.

Em Gaia, o Invesfundo III deveria levar a cabo um empreendimento designado Douro Atlantic Garden e um outro na Rua da Bélgica.

E o círculo fecha-se no Algarve

A aposta nas estruturas Invesfundo teve ainda um sexto veículo, criado a 27 de dezembro de 2006, com um capital de 6 milhões de euros, para um projeto concreto de habitação em Lisboa. Adquiriu um prédio no número 22 na Avenida António Augusto de Aguiar, para demolir e fazer construção nova. No ano passado o Invesfundo VI já vendeu três apartamentos por quase 800 mil euros, tendo mais quatro habitações para vender que estão avaliadas em 2,6 milhões de euros.

Em 2017 o Invesfundo VI já procedeu à devolução de parte do capital investido há quase 12 anos, devendo em 2018, com a venda de mais apartamentos, fazer novas distribuições de capital.

O Invesfundo VII, o último destes fundos de investimento criados pelo GES, data de 14 de maio de 2008. Foi lançado com um capital de 5 milhões de euros. Detém terrenos em Loulé, no Algarve, avaliados em 23 milhões de euros. Embora tenha acumulado alguns prejuízos ao longo da última década, fechou 2017 com capitais positivos de 23,9 milhões de euros.

O fundo com a situação patrimonial mais positiva de todas as estruturas Invesfundo é hoje controlado pelo Novo Banco, que tem mais de 50% das unidades de participação e afastou a Gesfimo da gestão.

Nas últimas semanas o Expresso tentou várias vezes ouvir a Gesfimo, quer a respeito da Herdade da Comporta, quer a respeito do Invesfundo, mas não teve resposta.