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Imobiliário rende quase 11 vezes mais do que os ativos financeiros

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Retorno mais alto explica, em grande, o recorde de investimento em Portugal em 2017

Ana Baptista

Ana Baptista

Jornalista

No último ano ouviu-se e leu-se vezes sem conta que Portugal está na moda e que 2017 foi de recordes no imobiliário nacional (ver números). Mas que não se pense que somos uma ilha bafejada pela sorte e que todos os investidores vêm cá parar. Investir em imobiliário está na moda em todo o mundo, não é só em Portugal.

E há várias razões para isso, como o aumento do crescimento económico global nos últimos três anos, as taxas de juro historicamente baixas e o aumento do turismo.

Mas nenhuma destas justificações por si só é suficiente para haver tanto dinheiro a ser aplicado neste sector.

Aliás, a nível mundial até “estamos em máximos históricos naquilo a que chamamos pólvora seca, ou seja, os montantes que os fundos captaram mas não conseguiram investir por escassez de produto, ou seja, não só é um ano recorde em termos de transações realizadas como é um ano recorde em transações que ficaram por fazer e que os fundos teriam capacidade para fazer se tivessem produto”, diz ao Expresso o novo diretor do departamento de investimento da Cushman & Wakefield, Paulo Sarmento.

Este boom explica-se mais com o facto de que, neste momento, investir em imóveis tem uma melhor relação risco/retorno que investimentos financeiros e em Portugal essa rentabilidade está particularmente atrativa, adianta o mesmo responsável.

Segundo dados da empresa MSCI divulgados pela consultora Cushman & Wakefield, investir em imobiliário rende quase 11 vezes mais (11,4% em 2017) do que o mercado europeu de obrigações de dívida pública (0,9% em 2017 segundo o índice S&P) e quase o dobro (6,5% em 2017 segundo o índice Eurostoxx) do mercado acionista (ver gráfico).

“Temos uma situação em que as rentabilidades relativas do imobiliário face a outros tipos de investimento são muito mais favoráveis. Claro que, em 2007, que foi o último grande ano de investimento em imobiliário em Portugal, também tínhamos essas rentabilidades elevadas, mas as taxas de juro estavam mais altas do que agora. Ou seja, o investimento em imobiliário é muito atrativo face ao mercado bolsista e obrigacionista e hoje ainda mais porque o retorno comparativo é maior”, diz Paulo Sarmento.

Imobiliário 
sempre rendeu mais?

Segundo um estudo de economistas da Reserva Federal norte americana, intitulado “As taxas de retorno de tudo, 1870-2015”, historicamente o investimento em habitação em Portugal quase sempre rendeu mais do que os mercados financeiros. Por exemplo, até antes da crise do subprime, em 2008, o retorno das ações era 5,71% e o das obrigações era 1,64%, mas para quem investisse em habitação a rentabilidade era 7,19%.

Depois, tudo mudou. Primeiro com o subprime e depois com a chegada da troika, mas na altura todos os tipos de investimento estavam a render muito pouco. De acordo com os dados divulgados pela Cushman & Wakefield, em 2007, o retorno do imobiliário (também divulgados pela MSCI) era 12,2% em 2007 e no ano seguinte caiu abruptamente para 2,7% e depois para 0,2%, o ponto mais baixo dos últimos 10 anos (ver gráfico).

De acordo com Paulo Sarmento, isto mostra bem a recuperação que Portugal teve nos últimos anos, mesmo que ela tenha sido mais lenta do que noutros mercados europeus, como o Reino Unido, Alemanha ou França. Só que até esse atraso coloca Portugal numa situação de vantagem, porque agora esses países já estão com preços mais altos e o retorno comparativo de Portugal é mais atrativo.

É verdade que os preços subiram consideravelmente nos últimos dois anos, não só na habitação, mas também no montante que é pedido para comprar um terreno ou um prédio para reabilitar, ou ainda no valor dos edifícios para venda, como um centro comercial ou um edifício de escritórios.

Mas se se compararem estes preços com os de Londres ou de Paris, eles são muito mais baixos em Lisboa e no Porto. Por exemplo, em Londres, não é impossível gastar €1000 milhões a comprar um imóvel para ficar a receber os seus rendimentos mas, em Portugal, o máximo que já se investiu, numa situação semelhante, foram €410 milhões na compra de três centros comerciais, este ano. O ano passado, o máximo investido foram €260 milhões.