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Saiba o que vai mudar no arrendamento

Luís Barra

Ainda há muitas questões em aberto no programa de rendas acessíveis anunciado esta semana pelo Governo

Condições para concorrer a uma renda acessível

Os agregados familiares só podem candidatar-se a uma casa cujo valor de renda não represente um esforço excessivo relativamente ao seu orçamento, mas esse limite ainda está a ser ponderado. O mais provável é que a renda não possa representar mais do que 25 a 30% do rendimento mensal da família. Atualmente, os gastos com a habitação consomem, em média, cerca de 35% do orçamento das famílias portuguesas, um valor muito elevado que o Governo espera fazer baixar em dez pontos percentuais com este pacote de medidas. De fora do programa de arrendamento acessível ficarão as famílias com rendimentos elevados, mas também aqui o limite máximo ainda não está definido. Independentemente do rendimento, também serão impedidos de concorrer ao programa — neste caso por um período de cinco anos — todos os inquilinos que tenham sido condenados em tribunal por incumprimento no pagamento da renda.

Senhorios são todos bem-vindos

Todos os senhorios podem colocar as casas no programa de arrendamento acessível, desde que as mesmas tenham condições de habitabilidade e o preço da renda seja inferior em pelo menos 20% ao valor de referência de mercado, indicado num índice público de preços cuja criação foi agora anunciada pelo Governo (ver abaixo). Mas um senhorio que tenha um contrato de arrendamento em vigor não pode mudar o contrato a meio para ter acesso aos benefícios fiscais. O programa de arrendamento acessível só é válido para novos contratos.

Benefícios fiscais

Os senhorios que colocarem as suas casas no programa de arrendamento acessível ficarão isentos do imposto sobre os rendimentos prediais (ou seja, não terão de pagar ao Estado 28% do valor da renda) e terão uma redução de pelo menos 50% do Imposto Municipal sobre Imóveis, podendo mesmo ficar isentos do pagamento do IMI se a assembleia municipal assim o determinar. Além dos benefícios fiscais, os proprietários que aderirem ficarão protegidos por um mecanismo semelhante a um seguro de renda, que os compensará caso o inquilino deixe de pagar. Apesar destas vantagens, os senhorios não ficaram satisfeitos. De acordo com a Associação Lisbonense de Proprietários, este programa “vai ter um impacto praticamente nulo e uma fraca adesão por parte dos senhorios, porque não prevê, ao mesmo tempo, a imediata abolição do imposto adicional ao IMI, que continuará a ser pago anualmente pelos senhorios com património superior a 600 mil euros”.

Como se fixa a renda

O programa anunciado esta semana pelo Governo estabelece um limite máximo do valor por m2/tipologia e por localização que é 20% abaixo do índice de referência de preços que está agora a ser desenvolvido pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). A partir da informação disponibilizada pelas Finanças relativamente aos valores dos contratos de arrendamento em vigor, o INE construirá um índice público dos preços médios de rendas por tipologia a uma escala submunicipal (ou seja, por freguesia no caso das grandes cidades), que será anualmente disponibilizada ao público. Considera-se renda acessível uma renda que fique pelo menos 20% abaixo do valor de referência que vier a ser indicado pelo INE para as casas com a mesma tipologia e localização. A este limite serão aplicadas ponderações relativas à qualidade do alojamento e ao seu estado de conservação. Atualmente, a única informação que existe sobre o preço das rendas é divulgada pelas próprias imobiliárias.

Duração dos contratos

A duração mínima dos contratos de arrendamento celebrados no âmbito deste programa ainda está a ser equacionada, mas nunca será inferior a três anos. Mesmo que não queira aderir ao programa, qualquer senhorio pode ter benefícios fiscais por celebrar contratos de longa duração (no mínimo, por cinco anos), independentemente do valor da renda que cobrar.

Forma de concorrer

O acesso dos senhorios aos benefícios fiscais previstos neste pacote não será automático, mesmo que a renda que cobram atualmente estiver dentro do patamar do programa. Os proprietários terão de concorrer, mas o modelo de candidatura e os respetivos procedimentos ainda estão a ser definidos. De qualquer forma, as candidaturas nunca arrancarão antes do final do primeiro trimestre de 2018, altura em que o Governo prevê que seja aprovado, em pormenor, o programa de arrendamento acessível.

Mudança de uso

Um proprietário que tenha um imóvel afeto a outros fins que não a habitação permanente (por exemplo, arrendado para escritórios ou alojamento local) ficará isento do pagamento de mais-valias caso o converta em arrendamento habitacional permanente.

Apoios à reabilitação

O programa Reabilitar para Arrendar, que permite o financiamento em condições mais favoráveis que as do mercado de obras de reabilitação de edifícios que se destinem a arrendamento habitacional, vai ser revisto e reforçado na sua dotação orçamental. Haverá ainda incentivos à reabilitação para arrendamento acessível que preveem que os benefícios fiscais para os proprietários sejam tanto maiores quanto mais descer a renda relativamente ao valor de referência indicado pelo INE.