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Compra ou permuta: Qual a melhor opção?

Trocar de casa em vez de vendê-la para comprar outra tem sérias vantagens fiscais, mas nem sempre é fácil realizar uma permuta de habitação. Conheça os prós e contras deste negócio imobiliário. Clique para visitar o canal Dinheiro

Rute Gonçalves Marques

Apetece-lhe mudar de casa e em vez de pôr o imóvel que já tem à venda no mercado e comprar uma nova, então imagine o que seria trocar de casa com alguém, ou seja, fazer uma permuta. Este pode parecer um bom negócio, mas na prática é difícil de concretizar. Encontrar um "casamento perfeito" para um imóvel não é tarefa fácil, mas em tempos de crise pode ser uma boa alternativa para quem pretende trocar de casa. Apesar de não ser um prática nova no sector imobiliário, a crise que afectou o mercado deu impulso a este modelo de negócio. A Remax tem desde o início do ano passado uma campanha em vigor intitulada "Bolsa de Permutas", a agência imobiliária Imoproposta desenvolveu um site - "eu-permuto.com" - que é uma espécie de rede social, onde os proprietários que tenham a sua casa à venda nesta imobiliária podem colocar o seu imóvel, as características que procuram para a nova casa e cada vez que há um match, ou seja, uma casa compatível com as suas preferências, dá o alerta. Mais recente apareceu o Imomatch, um site independente, sem o apoio de uma agência imobiliária por trás, que funciona nos mesmos moldes do "eu-permuto.com", mas em que qualquer pessoa pode colocar os seus imóveis à disposição para consulta e verificação de match. A permuta de casa consiste "numa troca de um bem imóvel por outro bem imóvel. Se houver diferença de valores entre imóveis, quem fica com o bem de maior valor, para além da entrega do imóvel, paga o diferencial do preço", explica Rocha da Silva, gerente da imobiliária Imoproposta, que tem o site "eu-permuto". Tanto as agências e sites dispõem de sistemas tecnológicos que "casam" as necessidades dos clientes de forma a encontrar pares ideais para a troca. Benefícios nos impostos Para o comprador/vendedor, as vantagens desta modalidade são a facilidade do processo e os benefícios na hora de pagar impostos. "No mercado actual muitos dos potenciais adquirentes de imóveis não tomam a decisão de compra porque têm outro imóvel para vender", diz Rocha da Silva. Assim, esta solução pode ser ideal para as famílias que já sejam proprietárias de um imóvel e que necessitem de mudar de casa, sem ter que colocar a sua casa à venda. Além de facilitar a troca de casa, a permuta traz mais-valias ao nível fiscal, pois permite que se poupe no IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - e no Imposto de Selo. "O adquirente do bem imóvel de maior valor só liquidará os referidos dois impostos, pela diferença maior de valores. Se o imóvel de maior valor se destinar a habitação, poderá ainda beneficiar de isenção ou redução de IMT", continua Rocha da Silva. A título de exemplo, numa permuta entre dois imóveis, em que um está avaliado em 300 mil euros e o outro em 170 mil euros (diferença entre valores patrimoniais inferior a 130 mil euros), os proprietários vão pagar 2064 euros de impostos (IMT e Imposto de Selo), quando se fosse pela tradicional venda e compra, o total de impostos a pagar seria de 19230 euros, pelo que estão a poupar 17.165 euros nesta transacção. As dificuldades das permutas Nem sempre é fácil fazer o cruzamento de interesses das partes que pretendem vender uma habitação para comprar outra. "Encontrar proprietários que tenham coincidência de interesses" é a maior dificuldade, revela fonte da Remax, pois "permutar implica que as duas ou mais partes estejam mutuamente interessadas nas propriedades umas das outras", prossegue o responsável. A Century 21 não tem nenhuma campanha nesta área, pois "não há facilidades neste processo", diz Ricardo Sousa, administrador da imobiliária. Encontrar match não é fácil. "As casas não são um bem comum em que a troca seja simples. É preciso considerar a localização, a tipologia do imóvel e mesmo as necessidades específicas de cada família. É muito difícil encontrar a solução perfeita para duas famílias na mesma situação de angariação, mesmo cruzando os interesses de mais outros clientes". Mas, uma vez encontradas as necessidades, "outro problema surge: a tendência que existe para a sobrevalorização de cada habitação e esta é uma questão muito difícil de ultrapassar", continua. Assim, o responsável admite que este é um sistema que tem pouca expressão na Century 21, pois "a probabilidade de descobrir alguém que queira permutar uma casa por outra é como acertar no jackpot". Se houver crédito, é mais difícil Se a casa já estiver paga, a troca é limpa. Mas caso ainda exista um crédito associado, os bancos sugerem soluções apropriadas. "Alguns alteram o contrato primitivo, alteram o bem imóvel dado como garantia e, se houver um remanescente a financiar, celebram um novo contrato de empréstimo e é constituída uma nova hipoteca. Outros bancos liquidam o empréstimo anterior e financiam o novo", explica o responsável da Imoproposta. Nestes casos, é comum que os bancos aproveitem "para subir o spread inicialmente contratado", finaliza. Passo-a-passo "Tal como numa venda normal, realiza-se um contrato promessa que neste caso é de permuta, onde se refere o valor de cada uma das casas", explica Kátia Pinto, fundadora da Imomatch. São estes valores que servirão de base para o cálculo do valor da escritura, onde constará também a forma como se irá pagar a diferença entre os imóveis. "De seguida, cada um dos proprietários terá que contactar o seu banco para transferir o imóvel dado como garantia do empréstimo e terão de ser realizados registos provisórios das novas hipotecas", prossegue. "Quando chegar a altura da escritura, cada um dos bancos entrega um distrate referente a cada uma das casas para deste modo findar a hipoteca", finaliza a responsável do Imomatch. As escrituras são então realizadas com todas as partes presentes (as duas entidades bancárias e os permutadores) e o processo é finalizado com a realização dos registos definitivos.