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Caixa Geral de Depósitos quer ser a primeira a arrendar casas

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O banco estatal diz que a sua importância no mercado lhe impõe ser pioneiro no lançamento do primeiro fundo de investimento para arrendamento habitacional.

A criação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), novos veículos financeiros que constam da proposta de Orçamento do Estado (OE) para 2009, veio mesmo a calhar à Caixa Geral de Depósitos (CGD).

O banco estatal já estava a 'ensaiar' projectos-piloto no mercado do arrendamento com opção de compra e tinha constatado que se trata de um negócio com potencial.

Agora, com as vantagens fiscais que o Governo está disposto a conceder aos FIIAH, apostar neste tipo de negócio torna-se mais aliciante para a instituição bancária.

"O enquadramento fiscal é muito importante para a viabilidade do fundo. Além disso, o valor das prestações pagas pelos arrendatários serão menores, porque não é cobrada uma série de impostos", explicou o director de financiamento imobiliário da Caixa, Paulo Sousa, numa conferência de imprensa.

Esta manhã, no edifício-sede da instituição financeira, em Lisboa, a CGD anunciou que será o primeiro banco a lançar um produto desta natureza.

De acordo com Paulo Sousa, a CGD seleccionou um conjunto de imóveis remodelados para testar, durante o 2.º semestre deste ano, esse modelo e comprovou que se trata de um mercado com potencial. "Há procura de casas para arrendar com a possibilidade de compra no final do contrato", revelou.

Tudo somado, é uma oportunidade excelente para a CGD optimizar a sua carteira de activos imobiliários provenientes de processos de execução e/ou dação em pagamento. E para aliviar a sua carteira de crédito malparado.

Os clientes em dificuldades poderão alienar o seu imóvel ao fundo saldando a dívida com o banco, mantendo-se a viver na casa como arrendatários. "Estamos com um valor de malparado confortável, mas sabemos que a tendência será de um aumento do incumprimento", adianta Paulo Sousa.

Por isso, "é a altura ideal para lançar um produto desta natureza, tendo em conta o cenário de crise e a conjuntura adversa para as famílias da subida das taxas de juro, que estão a criar dificuldades para pagar o crédito à habitação", salienta o mesmo responsável.

O trabalho preparatório está a decorrer e a CGD garante que está pronta a avançar logo que o Governo regulamente estes fundos de investimento e que a respectiva lei entre em vigor.

Paulo Sousa adianta que, neste momento, a Caixa apenas pretende disponibilizar esta solução para os seus clientes. Ou seja, não está nos seus horizontes comprar casas cujo financiamento tenha sido contratado com outros bancos.

Além de adquirir casas a pessoas que já tenham crédito à habitação e que estejam com dificuldade para as pagar por causa da subida da Euribor, a Caixa Geral de Depósitos pretende também abrir a porta a jovens que estão à procura de casa pela primeira vez.

De qualquer forma, convém notar que qualquer pessoa (neste caso cliente da Caixa) que tenha um empréstimo para comprar a sua habitação pode negociar com o fundo a venda do mesmo.

O responsável adianta que, em média, as rendas pagas ao fundo serão cerca de 20% mais baixas do que a prestação com o crédito à habitação.

Capital de 10 milhões de euros

O fundo da Caixa terá um capital de 10 milhões de euros, que a instituição estima que seja subscrito no prazo de um ano. Caso o plano de aquisições extravase esse montante, a instituição ou faz um aumento de capital (por lei é permitido de seis em seis meses) ou então o fundo endivida-se.

Quanto à forma como será calculada a renda e a opção de compra (ou recompra no caso das habitações sobre as quais o arrendatário já teve uma hipoteca ao banco) do imóvel, Paulo Sousa explica que da interpretação da proposta de OE se depreende que essa matéria será regulamentada através de uma portaria.

O director da CGD salienta a experiência que o banco estatal já tem no mercado de arrendamento. Actualmente, a Caixa detém a Sogrupo Gestão de Imóveis, proprietária de 3500 fracções no âmbito das carteiras de investimento das seguradoras do Grupo, e a Fundimo Sociedade Gestora de Fundos Imobiliários, com 830 fracções.

Apesar de muitos destes imóveis estarem a ser utilizados como escritórios, Paulo Sousa refere que uma fatia muito importante já são habitações. E acrescentou ao Expresso que grande parte destes imóveis irão passar para o novo fundo.

No entanto, recorrer ao FIIAH não é o remédio para todos os casos de incumprimento, sobretudo "nas situações mais extremas". "Esta é mais uma solução para os clientes que estão em dificuldades", explica, acrescentando que este produto vem na sequência de "um conjunto de iniciativas lançadas pela Caixa em Julho deste ano, que visam a redução da prestação do crédito à habitação". Entre as quais, a contratação de um período de carência (durante o qual não se pagam juros ou não se amortiza capital) alargado a clientes de todas as idades e o aumento do prazo do empréstimo até o cliente completar 80 anos de idade.

"Em primeiro lugar, as famílias em dificuldades devem procurar solucionar o seu problema com estes instrumentos e manter o crédito à habitação. Numa segunda fase podem equacionar a hipótese de vender a casa ao fundo", considera Paulo Sousa.

Além da componente social deste fundo, existem também vantagens financeiras para os proprietários de imóveis (instituições de crédito, empresas ou particulares) que podem colocá-los de imediato no mercado de arrendamento.

Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional constituem uma das grandes novidades da proposta de OE. A partir de 2009 será possível vender a casa a um fundo imobiliário para arrendamento habitacional e livrar-se da dívida ao banco, mantendo o direito a viver na habitação como arrendatário. É uma medida que abre a porta a significativas vantagens fiscais mas que vai além disso. Ao mesmo tempo que se procura dinamizar o mercado do arrendamento, aliviam-se as contas dos agregados familiares endividados, permite-se aos bancos expurgarem das suas contas boa parte do crédito malparado e dá-se um estímulo às empresas do sector imobiliário. Está prevista a isenção do pagamento de IRS sobre as mais-valias obtidas com a venda do imóvel ao fundo, entre outros benefícios no que diz respeito a impostos. A renda também se pode abater no imposto na mesma proporção prevista para o crédito à habitação (no máximo são 586 euros).