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Os escritórios mudaram. Agora são divertidos

O diretor de informação da Impresa, Ricardo Costa, foi o moderador 
do debate que decorreu 
na quinta-feira no Centro 
Cultural de Belém, em Lisboa

NUNO FOX

Na conferência organizada pela CBRE e pelo Expresso apresentaram-se as tendências para 2018 e debateu-se a mudança de paradigma nos espaços de trabalho

Ana Baptista

Ana Baptista

Jornalista

As novas gerações querem trabalhar sem ter a sensação de que estão a trabalhar”. A frase da responsável do departamento de estudos da consultora imobiliária CBRE, Cristina Arouca, resume bem o que se passa hoje no mundo dos escritórios e aquilo que será a tendência para os próximos anos. Os escritórios tradicionais, com gabinetes, decoração e mobiliário estandardizado e monocromático e longos contratos de arrendamento, estão a cair em desuso. O que tem surgido mais agora são os espaços partilhados, sem gabinetes, com cor e design moderno e, acima de tudo, de onde se possa sair quando se quiser e sem ter de se romper contratos.

“O conceito de escritório flexível não é novo, e esta tendência não é de agora, mas nos últimos dois anos deu um salto enorme em termos de oferta”, diz o diretor de operações de ocupação da CBRE Europa, Peter Victor, um dos oradores convidados da conferência que a consultora organizou na quinta-feira em parceria com o Expresso. Ou seja, já não há apenas o co-work, agora há incubadoras, escritórios partilhados, escritórios com serviços ou aceleradores empresariais. Os nomes são diferentes mas o conceito é o mesmo: serem espaços que se usam consoante as necessidades — que em alguns casos pode ser apenas uma hora —, onde exista uma grande colaboração e partilha de ideias entre trabalhadores e que tenha um ambiente descontraído.

“Estamos acostumados a ver escritórios com mesas de bilhar e de pingue-pongue, matraquilhos ou consolas de jogos, e não há mal nenhum nisso. Lá porque têm uma mesa de bilhar não quer dizer que essas pessoas não trabalham e estão a brincar. Elas trabalham mesmo muito, mas vivem o princípio de que o trabalho deve ser divertido”, repara Peter Victor.

De acordo com este responsável, em Londres têm aparecido cada vez mais este tipo de espaços, porque as rendas nos escritórios tradicionais “são muito altas”, e com a flexibilidade vêm rendas mais baixas. De facto, acrescenta o responsável pela área de escritórios, André Almada, “já não faz sentido ter contratos de longa duração, porque há mais mobilidade e os trabalhadores não estão sempre nos escritórios”. Mas para Peter Victor não foram estes dois fatores a ditar o boom deste tipo de escritórios.

“É uma questão geracional. As gerações mais novas partilham muito mais e são muito abertas na forma como encaram os negócios, e estes espaços juntam diferentes empresas [muitas delas a dar os primeiros passos] que ficam muito felizes por poderem partilhar ideias e ganhar inspiração umas com as outras. E esta é precisamente a razão por que as grandes empresas também estão a começar a optar por este tipo de escritórios e estão a seguir as pequenas empresas. Adoram a flexibilidade e o bónus adicional de estarem perto de pessoas mais jovens e criativas”, afirma o mesmo responsável. Contas feitas, “desde 2015 que a ocupação de escritórios flexíveis [na Europa] deu um salto de 17%, e assim que abrem ficam cheios. Há muita procura para a oferta”.

Trabalhar num contentor
Este boom não se passa apenas em Londres, como Peter Victor refere. Em Lisboa e no Porto acontece o mesmo, diz o diretor da CBRE, Francisco Horta e Costa. E há vários exemplos disso. “Nos últimos dois anos duplicámos a rede de espaços de centros de serviços, e a diversidade é completa, desde a empresa que se está a expandir e quer um espaço pequeno até grandes companhias”, conta o gerente da Regus em Portugal, Jorge Valdeira, um dos intervenientes no debate que fechou a conferência. E no Village Underground Lisboa, um conceito mais alternativo de co-work que Mariana Duarte Silva trouxe de Londres, a ocupação está nos 80%, e já não são apenas pessoas ligadas às profissões mais criativas, como a música, o cinema, o teatro 
ou a comunicação, que procuram 
o espaço. “Já tivemos lá advogados, mas saíram porque não se adapta-
ram. E agora temos consultores financeiros, que ainda se estão a adaptar”, conta a cofundadora do espaço, situado no Lx Factory e feito de contentores e autocarros antigos. Ainda na quinta-feira receberam o evento de lançamento do novo modelo da BMW.
Mas partilhar um escritório com outras pessoas sem ter um lugar fixo ainda não é para todos. “Na CBRE há um misto.

Pedem-nos escritórios clássicos e tentamos mostrar as vantagens deste conceito de novas formas de trabalho, mas houve uma empresa a quem propusemos algo mais disruptivo que nos fechou a porta na cara”, diz o responsável pela área de escritórios, André Almada. Contudo, acrescenta, os constrangimentos também surgem da parte destes novos espaços. “Propusemos ocupar metade do Lisbon Art Center & Studios (LACS) [na Rocha Conde de Óbidos], e o proprietário não quis, porque ter lá 200 pessoas iria desvirtuar o conceito de escritórios flexíveis e partilhados”, refere ainda André Almada.

Mas há soluções intermédias. A farmacêutica Janssen mudou-se agora para o Lagoas Park, para um open-space onde nenhum dos empregados tem um lugar para se sentar nem sequer há gabinetes para as chefias. “Temos de dar o exemplo, e agora é esta a regra para todas as afiliadas. Eu vou ficar sem gabinete, mas há espaços para conversas privadas”, explica a diretora-geral da empresa, Filipa Mota e Costa.

E depois há escritórios feitos à medida das empresas, mas em espaços fora do habitual, como antigas oficinas de automóveis, fábricas ou armazéns encerrados. A sociedade de advogados Abreu, que no ano passado arrendou e recuperou um antigo armazém junto ao rio Tejo, é um exemplo disso. Mas, segundo Cristina Arouca, este caso não se justifica apenas com a procura de ambientes mais jovens. A escassez de oferta que existe, principalmente em Lisboa, também tem impulsionado a procura por este tipo de espaços menos convencionais. Para Peter Victor, tudo isto é positivo: “Durante anos, o imobiliário era sempre o mesmo todos os anos. É bom haver esta disrupção.”

O que eles dizem

“Ter uma mesa de bilhar não quer dizer que não se trabalha. O princípio 
é de que o trabalho 
deve ser divertido. 
Hoje, a competição 
para contratar talentos 
é feroz, e um sítio divertido ganha 
a um sítio aborrecido”
Peter Victor
Diretor de operações de ocupação 
da CBRE Europa

“Trouxe o Village Underground 
em 2009, mas havia 
uma crise financeira 
e de mentalidade. 
Só arrancou em 2011, mas nunca pensei que fosse uma tendência”
Mariana Duarte Silva
Cofundadora do Village Underground Lisboa

Durante as quatro horas da conferência, um ilustrador esteve a escrever e a desenhar neste quadro as principais conclusões do encontro

Durante as quatro horas da conferência, um ilustrador esteve a escrever e a desenhar neste quadro as principais conclusões do encontro

NUNO FOX

As tendências do mercado para 2018

Para a CBRE, há “boas notícias” para este ano, mas também há constrangimentos, e vai ter de se ser criativo

Investimento 
vai continuar 
a bater recordes
O valor de investimento em escritórios, lojas, hotéis, armazéns ou edifícios para reabilitar varia de consultora para consultora, e para a CBRE atingiu os €2,2 mil milhões no ano passado. Um recorde que deverá ser superado em 2018. “Irá continuar a existir uma elevada liquidez, com uma crescente alocação ao sector imobiliário”, pode ler-se no estudo da CBRE com as tendências para este ano. Além disso, diz o diretor da consultora, Francisco Horta e Costa, as taxas de juro deverão manter-se reduzidas, e o país continuará a estar no radar dos investidores, empresas e turistas. Em suma, a expectativa é de que se chegue aos €2,6 mil milhões de investimento em Portugal este ano, principalmente em escritórios e lojas, mas também em hotéis, comenta o diretor de mercados de investimento da CBRE, Nuno Nunes.

(Quase) desesperadamente à procura de escritórios
O arrendamento de escritórios também bateu recordes no ano passado, mas em 2018 pode já não ser assim, apesar de continuar a haver procura, tanto por parte de empresas novas que chegam a Portugal como de outras que se querem expandir. A expectativa da CBRE aponta para que se arrendem em 2018 entre 120 mil m2 a 150 mil m2, muito menos do que os cerca de 170 mil m2 alugados em 2017. A escassez de escritórios que já existia nos anos anteriores, e que se tornou ainda mais premente em 2017, vai continuar a verificar-se este ano. “Temos identificados 100 mil m2 de procura que não temos onde sentar”, comenta o diretor do departamento de escritórios, André Almada. A solução tem sido desenvolver escritórios alternativos (ver texto principal). Para este ano, André Almada estima ainda que se verifiquem três situações: aumento de contratos de pré-arrendamento, subida das rendas (entre 3% a 5%) e renegociação dos contratos assinados no pico da crise, há cinco anos. Principalmente na Zona Oeste, em que “houve contratos a 7 euros e agora as rendas estão a 14 euros”, diz.

Shoppings renovados 
e mais restaurantes
No segmento do retalho espera-se uma continuidade do que já se tem passado nos anos anteriores: mais lojas de rua, muitos restaurantes a abrir e poucos centros comerciais. Aliás, não haverá centros comerciais novos, apenas expansões, remodelações e melhorias nos que já existem, principalmente nas zonas de restauração e de lazer. Quanto às lojas de rua, com a reabilitação de mais edifícios, é esperado um aumento. Mas, até essa reabilitação estar concluída, a opção serão as lojas em ruas secundárias, afirma o chefe da área de retalho da CBRE, Carlos Récio. Este responsável pensa ainda que, por causa da falta de oferta, é de esperar que as rendas subam entre 5% a 10% na Rua de Santa Catarina, no Porto, e na Rua Garrett, no Chiado (onde os preços já estão muito empolados nos €140/m2 ao mês). Ou entre 8% a 10% na Baixa de Lisboa e na Avenida dos Aliados, no Porto.

Armazéns feitos 
à medida e a urgência 
do e-commerce
O segmento da logística, um dos que menos tem crescido, atingiu recordes em 2017, com o arrendamento de 300 mil m2. Mas em 2018 poderá não ser assim. “Os espaços de qualidade já escasseiam, e a falta de oferta irá condicionar a ocupação, que se prevê que reflita uma redução relativamente a 2017 para entre 180 mil m2 e 200 mil m2”, pode ler-se no estudo. Além disso, “vai levar à ocupação de espaços de segunda linha ou feitos à medida”, diz o diretor do departamento de logística, Nuno Pereira da Silva, que alerta também para a urgência de se criarem estruturas destas, principalmente para “dar resposta ao crescimento do comércio online”.

Mais T2 e T3 à venda, 
mas mais pequenos
A venda de casas bateu recordes em 2017 e este ano poderá voltar a acontecer o mesmo. Para a diretora do departamento de estudos, Cristina Arouca, o número de casas vendidas no ano passado cresceu 10% a 12% em Lisboa, ou seja, esteve muito perto de superar o melhor ano até agora (2006) e atingir o valor mais alto de sempre. “É muito fácil chegar a isto, porque a procura é hoje maior do que nos anos pré-crise”, diz Patrícia Clímaco, a responsável da imobiliária Castelhana, que tem uma parceria com a CBRE no segmento residencial. Este ano será ainda marcado por um aumento da oferta e dos projetos, “muito concentrados na zona histórica”, nota Patrícia Clímaco, que afirma também que se vão vender “mais T2 e T3, mas com áreas mais pequenas e com vista de rio ou outras valências”. Os preços é que devem voltar a subir: 5% em 2018.

Quartos mais caros 
e mais hotéis de duas 
e três estrelas
Para a CBRE, não há dúvidas: a hotelaria vai voltar a ser um dos sectores mais dinâmicos em 2018, mas “a procura vai continuar a crescer acima da oferta, ainda que com alguma atenuação face a 2017”, diz o responsável da Neoturis, a parceira da CBRE para a hotelaria e turismo. Mas é esperada a conclusão de novos hotéis já este ano e a entrada de mais marcas internacionais, em especial “para o segmento de duas e três estrelas”, diz o consultor sénior de hotelaria, Duarte Morais Santos, acrescentando que é também de esperar aumentos de 10% nos preços dos quartos.

Números

2,6
mil milhões de euros é o investimento que a CBRE estima que se atinja em 2018. Em 2017 terá oscilado entre €1,8 mil milhões e €2,2 mil milhões

20
mil metros quadrados é a área de escritórios novos que haverá para arrendar em Lisboa. No Porto serão 11 mil metros quadrados

10%
é o valor máximo que deverão aumentar as rendas das lojas de rua situadas nas melhores zonas de Lisboa e Porto

200
mil metros quadrados é a área máxima de espaços logísticos e armazéns que poderá ser arrendada em 2018, segundo estimativas da CBRE

5%
é quanto poderão aumentar os preços das casas em Lisboa, que em 2017 já atingiam seis mil euros por metro quadrado

10%
é quanto deverão aumentar os preços dos hotéis em Lisboa e no Porto, segundo estimativas da CBRE

Textos originalmente publicados no Expresso de 20 de janeiro de 2018

  • As dez tendências que vão marcar 2017

    O balanço da conferência “Tendências do Mercado Imobiliário 2017”, uma parceria entre a CBRE e o jornal Expresso, que decorreu no dia 31 de Janeiro no Centro Cultural de Belém, em Lisboa