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Crédito para idosos dando a casa como garantia? Só lá fora

paulo vaz henriques

Banco BNI aguarda lei para comercializar em Portugal produto de hipoteca inversa para maiores de 65 anos

Poupar na idade da reforma é uma tarefa cada vez mais difícil. Com os cortes nas pensões dos reformados e a sustentabilidade da Segurança Social ameaçada, estes poderão ter de encontrar soluções alternativas que lhes deem algum conforto nos últimos anos de vida. Foi tendo como base a dificuldade que os idosos têm em obter financiamento que em vários países surgiu, há mais de 40 anos, uma alternativa: produtos de reverse mortgage ou, em português, de hipoteca inversa.

A hipoteca inversa é o contrário de uma hipoteca convencional. Destinada a um segmento sénior, tendencialmente com idade superior a 65 anos, permite aos proprietários de uma habitação (livre de encargos, completamente ou quase na totalidade) obterem um empréstimo, dando a casa como garantia — mas continuando a residir nela. É uma forma de tirar partido do valor do património imobiliário, sem o vender ou alugar. Ao contrário do crédito à habitação, que exige uma análise mais rigorosa da capacidade das pessoas pagarem, no crédito inverso “a avaliação recai sobre a casa”, diz João Morais Barbosa, administrador da escola de finanças pessoais Reorganiza. O empréstimo pode ser concedido de uma só vez, através de uma linha de crédito ou em prestações, mas o contrato apenas termina com a morte do proprietário ou a venda da casa. Só aí a dívida à instituição financeira (que vai aumentando ao longo dos anos) é saldada e o proprietário ou herdeiros têm duas hipóteses: pagar a dívida e ficar com a habitação ou vender a habitação para pagar a dívida.

Portugal sem oferta

Com expressão em países como os EUA, Canadá, Austrália, Japão e, ainda, na Europa (Reino Unido, Espanha e países escandinavos, entre outros), a hipoteca inversa é inexistente em Portugal. “Existiram, pontualmente, produtos destes associados a seguradoras, mas não tiveram sucesso”, diz João Morais Barbosa. A crise económica e financeira, associada ao “receio de queda acentuada dos preços dos imóveis, dificultaram a criação desse mercado”, justifica Luís Oliveira, professor e investigador do departamento de Finanças do ISCTE, que orientou a tese de mestrado intitulada “Reverse Mortgage em Portugal: uma opção viável?” E o facto de se verificar no país uma “cultura de transmissão patrimonial entre gerações” pode dificultar o interesse dos portugueses neste tipo de produtos, adianta o economista da Deco Proteste, João Fernandes.

Das 20 instituições contactadas pelo Expresso, apenas duas — a seguradora Fidelidade e o banco BNI Europa — afirmam já ter disponibilizado este tipo de solução. Além destas, a Ocidental Seguros assevera que tem “vindo a analisar o desenvolvimento de soluções que permitam dar resposta a clientes detentores de imobiliário e que pretendam rentabilizar esse ativo, obtendo um rendimento extra”, mas não prevê comercializar produtos de hipoteca inversa no curto prazo.

O caso mais recente de disponibilização deste tipo de produtos é o do BNI Europa. A operar em Portugal desde 2014, o banco decidiu lançar esta solução (denominada produto Cereja) em 2017, mas viu-se obrigado a suspendê-la na sequência das exigências do Banco de Portugal (BdP). “A comercialização deste produto foi suspensa dado o BdP ter exigido que o mesmo tivesse legislação própria”, explica Pedro Pinto Coelho, presidente executivo do BNI Europa. “Estamos a trabalhar nesse sentido.”

Contactado pelo Expresso, o BdP sublinha que, embora sejam comercializados em diversos países da União Europeia (UE), a complexidade destes produtos “acarreta riscos específicos para os clientes bancários, o que tem levado as autoridades competentes a definir regras para a sua comercialização”. Foi o caso da lei espanhola 41/2007, de 7 de dezembro, e do “Mortgages and Home finance: Conduct of Business Sourcebook”, publicado pela Autoridade de Conduta Financeira do Reino Unido. As normas “regulam, entre outros, aspetos como a prestação de informação pré-contratual aos clientes, a necessidade de avaliar a adequação dos produtos às características e necessidades dos clientes ou a prestação de aconselhamento”. Os exemplos internacionais podem “permitir às autoridades supervisoras” retirar “ensinamentos” para “aperfeiçoar e criar um modelo que possa aplicar-se ao mercado português”, acredita o professor Luís Oliveira.

Risco ou oportunidade?

O envelhecimento da população portuguesa — com estimativas do Instituto Nacional de Estatística a apontarem para 2,8 milhões de idosos em 2080 no país, que já é o segundo mais envelhecido da UE —, os cortes nas pensões e a dificuldade de os mais velhos obterem financiamento são elementos favoráveis à criação de um mercado de hipoteca inversa. Existem outras janelas de oportunidade, que passam pelo facto de a poupança portuguesa estar “muito concentrada na habitação” e de Portugal ser “um dos países onde mais pessoas são proprietárias da casa onde vivem”, acrescenta João de Quintanilha. O administrador-delegado da Groupama Seguros aposta que o produto, embora “difícil de implementar”, “é capaz de ter mercado no país”, especialmente se lançado por grandes instituições.

Mas estes produtos também acarretam riscos. Flutuações na taxa de juro e no valor do imóvel, podem levar a que no final do contrato a dívida seja superior ao valor do imóvel. É por isso que “o crédito a conceder apenas deve representar uma parte, tendencialmente reduzida, do valor de avaliação do imóvel” para evitar custos acrescidos para os proprietários (caso o contrato termine com a venda da casa) ou herdeiros (em caso de morte do proprietário), realça Luís Oliveira. Se o proprietário/herdeiro não quiser pagar a dívida, o imóvel fica na posse da instituição financeira. “Provavelmente será perpassado para um fundo de investimento imobiliário que tratará de ressarcir a instituição”, que consegue “limpar o crédito do seu balanço”, explica. A criação de regulamentação “própria e adequada”, que defina quem assume os riscos em situação de desfasamento entre ativo e passivo, a disposição das instituições financeiras para “acomodar os riscos” e o papel do sector público — seja “na criação de regulamentação” seja como “fornecedor dos instrumentos de longo prazo (emissões de dívida) que permitam às instituições fazer a cobertura das posições de risco da taxa de juro” — são peças fundamentais para o sucesso deste mercado.