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Crédito à habitação: uma oportunidade para transferir ou renegociar spreads

António Pedro Ferreira

Os spreads do crédito à habitação têm diminuído nos últimos anos, com uma descida acentuada desde o início de 2016

Maria João Bourbon

Maria João Bourbon

Texto

Jornalista

Jaime Figueiredo

Jaime Figueiredo

Infografia

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Continua aberta a guerra no crédito à habitação. A arma de arremesso? A diminuição do spread, ou seja, a taxa cobrada pelo banco por emprestar dinheiro para comprar uma casa. “Está tudo a entrar na guerra de spreads”, explica ao Expresso João Morais Barbosa, administrador da escola de finanças pessoais Reorganiza. Uma batalha em nome da angariação de clientes que passa por reduções nos spreads nos últimos anos, mas de forma mais acentuada “a partir do início de 2016”, sinal de maior disponibilidade para a concessão de crédito. Em julho de 2017, o spread médio contratado era de 1,7% — e é preciso recuar a julho de 2011 para encontrar uma margem mais baixa, de acordo com dados da ComparaJá, plataforma de comparação de produtos e serviços financeiros.

Os bancos estrangeiros são aqueles que têm oferecido spreads mais competitivos, sublinha o administrador da Reorganiza. Nomeadamente os bancos espanhóis — de acordo com dados da ComparaJá.pt —, com o Abanca (1,2%), Bankinter (1,25%) e Santander (1,25%) nos primeiros lugares do pódio, acompanhado pelo banco português Millennium BCP (1,25%), que detém o ActivoBank (1,25%).

Spreads mínimos do crédito à habitação na banca portuguesa

Spreads mínimos do crédito à habitação na banca portuguesa

ComparaJá.pt

Renegociar ou transferir

Os valores baixos praticados no mercado podem constituir uma oportunidade para a renegociação do spread ou transferência para outro banco, sobretudo quando estão acima de 2% e antes das Euribor começarem a subir. A transferência tem custos associados, como a liquidação do crédito na instituição onde ele se encontra (comissão de reembolso antecipado) e custos de abertura de um novo processo de crédito noutra instituição (comissão de abertura, de avaliação e despesas com a nova escritura).

Mas, atualmente, existem vários bancos que reembolsam os custos de transferência e isentam dos custos iniciais, explica Sérgio Pereira, diretor-geral da ComparaJá. “Isto torna ainda mais atrativa a transferência do crédito”, embora seja “fundamental” os clientes fazerem “uma análise detalhada ao seu caso antes de tomarem qualquer decisão”.

E o spread não é tudo. É importante olhar para o custo real do crédito à habitação —medido pela Taxa Anual Efetiva (TAE), que inclui seguros de vida, seguro de habitação, comissões iniciais e de processamento mensal — e para a Taxa Anual Efetiva Revista (TAER), onde estão estes custos, além das comissões dos produtos adicionais que a instituição exige para que o cliente tenha um spread bonificado.

Uma simulação de um pedido de empréstimo de €125 mil, por um prazo de 30 anos, enviada ao Expresso pela ComparaJá, mostra que os menores custos para o cliente com o crédito à habitação estão no Bankinter, no Abanca e no Banco CTT. E Sérgio Pereira deixa um alerta: embora a margem direta dos bancos (spread) esteja a reduzir, alguns procuram manter as margens com o aumento de comissões ou produtos associados. Mas têm também beneficiado do aumento da procura e emissão de crédito à habitação nos últimos cinco anos.

Este artigo, que foi publicado originalmente na edição de 7 de outubro do caderno de Economia do Expresso, é agora republicado com o spread mínimo do Millennium BCP e Activo Bank corrigido. Os spreads foram também atualizados, à data da 12 de outubro, através de dados enviados pela plataforma ComparaJá.pt