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Viver em Lisboa e no Porto. Só para quem pode

As dificuldades enfrentadas por quem quer comprar ou arrendar casa em Portugal foram analisadas em contraponto com o bom momento do sector imobiliário, em mais uma conferência Próximo Nível

As queixas sobre as rendas das casas, principalmente nos grandes centros urbanos, são um problema recorrente — diz-se que se tornou impossível viver na baixa de Lisboa ou do Porto, que os preços por metro quadrado são inalcançáveis para o português que ganha um ordenado médio, que a única solução é migrar para os arredores das cidades e lidar com o trânsito a caminho do trabalho, por vezes infernal.

O assunto também preocupa os representantes do sector do imobiliário, que esta terça-feira se juntaram na quarta de sete sessões Próximo Nível, organizadas pelo Expresso em parceria com o Banco Popular. Foi na sede do banco que decorreu uma hora e meia de conversa sobre os desafios e oportunidades do sector, nas vertentes residencial, comercial e de luxo — e sobre quão diferentes podem ser os perfis de compradores e investidores, dependendo do tipo de negócio.

“O grande desafio tem a ver com a desconexão da realidade — o consumo está a aumentar mas não significa que os portugueses tenham mais dinheiro para gastar”, começou por explicar Ricardo Sousa, CEO da Century 21. “Os portugueses têm de ter soluções de habitação adaptadas à sua capacidade — soluções acessíveis, pensadas para os jovens e famílias que querem viver aqui. O problema da oferta é nacional, não só de Lisboa, onde há dois anos que as pessoas estão a transitar para as zonas mais periféricas. O número de transações está a aumentar de forma muito mais rápida fora dos grandes centros.”

Classe média não 
consegue viver no centro
A avaliação do problema foi consensual entre os oradores que compuseram o painel. Para Pedro Coelho, administrador da Square Asset Management, os preços podem estar a tornar-se incomportáveis para quem quer morar na capital: “No centro de Lisboa, o preço do metro quadrado para habitação já está mais elevado do que em 2007, mas no centro também há habitações devolutas com preço inferior a 2007. A classe média da capital se calhar não tem dinheiro para viver no centro.”

Um problema que pode estar a atingir e a preocupar agora os potenciais moradores, mas que deve estar no centro das prioridades do poder político, defendeu: “O alargamento da rede de metro é fundamental, para descongestionar Lisboa. O programa de renda acessível para casais jovens, da Câmara de Lisboa, tem receitas graças ao turismo. Cabe também às entidades públicas fazer essa parte e depois deixar os privados trabalhar, pela lei da oferta e da procura.” Os restantes oradores mostraram-se em sintonia: sem vontade política e esforços para uma integração de sectores como o turismo e o imobiliário, Portugal não será capaz de aproveitar a maré positiva que navega neste momento.

Os motivos para a preferência de muitos compradores e investidores, incluindo os estrangeiros, por terras lusas desdobram-se: Pedro Coelho falou dos preços — que continuam a ser simpáticos comparados com outras capitais europeias —, da hospitalidade, o clima e a gastronomia, mas também dos efeitos da globalização: “Chegou cá agora. Com a crise, o dinheiro mudou de mãos e os investidores, que eram mais tradicionais e padronizáveis, são hoje mais diferenciados.”

“O investidor quer fazer 
a venda da sua vida”
Por cá, há aspetos específicos que sobressaem para quem quer investir: “Lisboa tem algo que qualquer outra cidade europeia não tem — muitos terrenos por construir. Vai começar a fazer-se reabilitação e também a construir áreas novas — é um processo evolutivo e de adaptação entre oferta e procura.” E o que procura quem compra casa? “O português habituou-se a mil euros por metro quadrado, e fica com medo dos três mil. O mercado mudou e o consumidor ainda não se habituou”, defendeu Clara Moura, CEO da Home Hunting. “Ao mesmo tempo há o cliente investidor, que quer fazer a venda da sua vida e aproveitar”.

Do lado de quem compra ou arrenda, as dificuldades são maiores entre certos grupos, assegurou Ricardo Sousa: “Os millenials preferem arrendar mas compram porque não há outra alternativa possível; vão para fora da cidade porque são obrigados. Muitos entram na vida profissional numa casa com três ou quatro colegas.” Nem todas as situações são fáceis de resolver: “Preocupam-nos em Portugal em particular estes jovens, uma maioria; e acima dos 60 anos, os proprietários. Muitos T4 e T5 têm lá uma pessoa com mais de 60 anos a morar sozinha.”

Quem procura casa nem sempre o faz para morar — é preciso pensar ainda em quem quer trabalhar, e a capital volta a ser exemplo na boca dos empresários do sector. “Começa a haver uma falta de escritórios em Lisboa, o que pode travar um certo crescimento”, enfatizou Eric van Leuven, managing partner da Cushman & Wakefield em Portugal. “Muitas empresas já têm instalações em Portugal, mas cresceram muito e não encontram espaço. Essas empresas procuram não necessariamente a Avenida da Liberdade, mas espaços centrais e acessíveis para transportes públicos, como o Parque das Nações, para um universo de colaboradores muito jovem.”

Qualquer um dos desafios enunciados, que se podem transformar em oportunidades, depende do tal esforço político e de uma boa cooperação entre sectores. “Temos feito um trabalho muito próximo com a banca e os resultados são visíveis”, garantiu Ricardo Sousa. Mas há mais a fazer. “A oferta está desajustada à procura, seja a nível nacional ou internacional. O trabalho político, sobretudo o local, será determinante para os próximo cinco, dez, quinze anos, senão perderemos o controlo deste momento que estamos a viver, e com o qual estamos felizes”.

“Luxo e Portugal podem estar na mesma frase”

Celebridades, casas tecnológicas e privacidade: o painel de oradores lembrou a importância do imobiliário de luxo para discutir méritos e falhas

Madonna, Michael Fassbender e Monica Belucci — estas são apenas três das celebridades que estiveram interessados ou chegaram a comprar casa em Portugal, seduzidas pelos fatores de luxo que o país oferece, do clima e hospitalidade passando pela privacidade. Mas o luxo no sector imobiliário não tem de ficar limitado a umas quantas celebridades que se perdem de amores por Portugal: a tendência, cada vez mais instalada em cidades da moda como Lisboa e Porto, pode ter vindo para ficar.

“O luxo é um nicho, mas pode crescer para ocupar 25% do mercado”, defendeu Mónica Seabra-Mendes, professora da Católica Lisbon School of Business and Economics, na apresentação que abriu a conferência. “Começámos o ano com excelentes perspetivas. O luxo e Portugal não têm de ser mutuamente exclusivos”.

As razões para este potencial crescimento são várias. A professora universitária enumerou algumas, com o acesso a crédito, a liquidez dos mercados e o fenómeno do turismo a encabeçar a lista de boas notícias. A política dos vistos gold ou a política fiscal para residentes não habituais destacam-se como motivos de atração, sobretudo para os estrangeiros que veem no país uma nova oportunidade.

“Os portugueses compram casas entre os 500 e 600 mil euros, os franceses vão até aos dois milhões e a partir dos dois milhões são os ingleses que compram”, explicou a docente. Nem só nos valores se marca a diferença: “Antes de 2010, em Portugal compravam-se casas novas, fora do centro da cidade, financiadas pelo banco. Agora vendem-se casas reabilitadas, no centro da cidade, utilizando-se menos crédito financeiro”.

A aposta nas casas tecnológicas
Em Portugal, os preços continuam a atrair quem vem de fora — há margem para crescer, “o que interessa aos investidores”, e ainda se está “longe dos preços praticados noutras cidades europeias”.
Além das vantagens com que o país já conta, eis o que falta fazer: agora que Portugal se encontra no mapa dos investidores, as novas gerações que se inserem no segmento de luxo procuram “casas com respeito pela preservação ecológica, e smart homes, com desenvolvimento tecnológico”, explicou a docente.

Com a criação de um estilo de vida próprio e o embelezamento das cidades, Portugal poderá consolidar-se como um destino de luxo para portugueses e estrangeiros. “Se falarmos de habitação, o mercado de luxo está a ter um grande impacto”, corroborou Ricardo Sousa, acrescentando que este segmento tem sido “o grande motor da recuperação do sector em Portugal”.

Exame ao sector

Gastronomia, clima e segurança impulsionaram mercado imobiliário. O segmento de luxo é o desafio principal. A análise da Católica Lisbon Business

Oportunidades e vantagens

  • Crescimento continuado 
do turismo
  • Portugal está no mapa dos investidores estrangeiros
  • Liquidez financeira dos mercados
  • Insegurança de vários destinos turísticos tradicionais
  • Celebridades adquirem 
casas no país
  • Consciência ambiental e aposta no desenvolvimento tecnológico
  • Programas de atracão de investimento estrangeiro
  • Preços atrativos do imobiliário 
de luxo
  • Qualidade da arquitetura e construção portuguesas
  • Situação geográfica do país e acesso ao espaço Schengen
  • Segurança, privacidade e hospitalidade
  • Domínio de várias línguas
  • Bom clima e gastronomia
  • Boa infraestrutura rodoviária 
e de telecomunicações

Ameaças e pontos fracos

  • Descredibilização da oferta: especulação de preços
  • Diminuição e encarecimento 
da oferta para arrendamento 
de longa duração
  • Mercado desconectado 
com a economia local
  • Portugal não é visto 
como um destino de luxo
  • Falta de oferta imobiliária de luxo
  • Poucas zonas com lifestyle de luxo
  • Pouca oferta cultural e de compras para o segmento alto

O que falta fazer

  • Sofisticar a oferta
  • Requalificar as zonas históricas
  • Embelezar espaços públicos e privados
  • Construir projetos residenciais verdes e tecnologicamente smart
  • Diversificar a oferta cultural 
e de lazer
  • Oferecer um comércio nacional 
e internacional de qualidade

Números do segmento de luxo

500
mil euros. A partir deste 
valor são transacionados 
os imóveis no mercado residencial de luxo em Portugal


5%
é a percentagem de imóveis de luxo relativamente a todas as transações residenciais efetuadas no país

7000
é o número de transações 
do mercado residencial 
de luxo por ano


5000
euros é o preço médio 
por metro quadrado 
no mercado residencial 
de luxo

Valores e transações do segmento de luxo

150
mil euros é o valor médio 
de transação no 
mercado imobiliário


670
mil euros é o valor médio 
de transação no mercado imobiliário de luxo

60%
é a percentagem de clientes 
do segmento de luxo
em Portugal que são estrangeiros


20%
é o valor do segmento 
de luxo relativamente 
ao mercado imobiliário no total

Rostos do imobiliário

Eric van Leuven, Managing partner da Cushman & Wakefield

Nasceu e cresceu na Holanda, mas Eric van Leuven não poupa elogios nem otimismo quando fala do país para onde se mudou em 1982 e onde lidera uma equipa de 75 profissionais de consultoria e mediação imobiliária: “Portugal está nas bocas do mundo e nas boas notícias lá fora”. O membro do conselho executivo europeu da empresa, cuja longa história remonta a 1917, assegura que na rede de 300 escritórios só se ouvem coisas boas sobre Portugal, um caso de referência.

Clara Moura, CEO da Home Hunting

Defensora do modelo de pequenas empresas que apostam em novas formas de comunicação, Clara Moura aplica esses mesmos princípios à Home Hunting, que lançou no final de 2012 quando se multiplicavam as “ruas mortas” e lojas por trespassar em Lisboa. Hoje em dia, a agência conta com 14 funcionários, a trabalhar com clientes portugueses e estrangeiros — muitos deles precisam de assistência para comprar a primeira casa e procuram uma agência “assente em bons profissionais, serviços de topo e tecnologia”.

Ricardo Sousa, CEO da Century 21

Como CEO da Century 21, que se apresenta como “a maior rede imobiliária do mundo”, Ricardo Sousa conduz os destinos de uma rede que cresceu 36% em Portugal no ano passado, com uma faturação de mais de €25 milhões — no mesmo ano, as transações internacionais representaram cerca de 24% das vendas. De momento, a preocupação centra-se nos preços: “O valor de transação médio na Century 21 é de €150 mil, e o valor médio do mercado está nos €300 mil”.

Pedro Coelho, Administrador da Square

Licenciado em contabilidade e economia, Pedro Coelho conta com uma vasta experiência em fundos de investimento imobiliário — e é essa experiência que o valoriza nos comandos da Square Asset Management, vindo, tal como grande parte da equipa, da ESAF — Espírito Santo Ativos Financeiros, S.A. A sua atual empresa, fundada na viragem do milénio, está presente em quatro continentes e 17 países e orgulha-se de ser a “primeira sociedade gestora subcontratada por grandes grupos financeiros portugueses”, tendo a seu cargo a gestão de €843 milhões.

Textos originalmente publicados no Expresso Economia de 8 de julho de 2017