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Valores de imobiliário ‘disparam’ nos arredores de Lisboa

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A habitação na cidade de Almada é a que regista maiores valorizações de acordo com a avaliação média feita pelos bancos, ao longo dos últimos três anos

Ana Baião

Desde março de 2013 que o valor das casas não pára de subir

O valor médio da habitação ‘disparou’ 16% em Almada, 12,3% na Amadora e 11,9% em Oeiras, desde março de 2013, altura em que o mercado imobiliário bateu no fundo, tanto em termos de preços como de número de negócios realizados. De resto, toda a região suburbana de Lisboa, incluindo ainda Loures, Vila Franca de Xira e Seixal registaram subidas acima dos 6% nos últimos três anos.

Os valores — apurados pelo Expresso com base nas avaliações bancárias mensais compiladas pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) —, indicam ainda que os preços médios das casas na capital do país sofreram um acréscimo de 7,6% de março de 2013 até abril deste ano.

Por oposição, o valor médio da avaliação bancária das casas caiu 15% na cidade do Funchal, na ilha da Madeira. Mas houve ainda mais três casos de desvalorização a nível nacional: Barcelos (-0,5%), Coimbra (-1%) e Santa Maria da Feira (-2,9%). No caso do Funchal, a explicação para aquele nível de desvalorização, segundo algumas fontes do sector, é que se trata de uma cidade onde os preços das casas são muito influenciados pelo mercado da segunda habitação, no qual os valores caíram até mais tarde (para lá de 2013) e só agora começam a dar sinais de inversão.

Avaliações bancárias não coincidem com mercado

Numa apreciação global, pode dizer-se que estamos perante números que ajudam a perceber como a situação de crise no sector imobiliário (no segmento residencial em particular) se inverteu a partir de 2013. No entanto, Ricardo Guimarães, responsável pelo índice Confidencial Imobiliário (CI), nota que a geografia das avaliações bancárias (que é utilizada pelo INE) nem sempre coincide com a do mercado de transações imobiliárias concretizadas.

“A avaliação bancária reflete fundamentalmente o que a banca está a financiar num dado momento. E, em 2013, financiava sobretudo imóveis com pouca procura, muitos deles situados nas zonas suburbanas das principais cidades”, refere o responsável pelo CI.

O que aconteceu foi que desde aquele ano para cá, com o aumento da procura, o leque de imóveis financiados pela banca abriu e começou a incluir casas de “maior valor”, sublinha ainda Ricardo Guimarães. Por essa razão as respetivas avaliações subiram na ordem dos valores compilados pelo INE.

Já o mercado das transações imobiliárias indica valores bastante diferentes. Na análise homóloga feita pelo Índice CI no último trimestre de 2015, concluiu-se que houve subidas nos preços de 11,9% em Lisboa e de 6,5% em Cascais, por exemplo. No entanto, nos subúrbios da capital, em vez de subidas (como conclui a análise dos dados do INE), registam-se algumas descidas: 6,6% na Amadora, 6,5% em Vila Franca de Xira, 5% em Oeiras e 4,6% em Odivelas.

Dados apurados pelo Índice CI para o passado mês de abril apontam, no geral, para um maior reforço da atividade no mercado de compra e venda. “Tal está a conduzir a uma aceleração do aumento dos preços das casas e a impulsionar a confiança para níveis mais elevados”.

Procura continua a superar oferta em Lisboa

No mesmo documento pode ainda ler-se que a procura cresceu ao ritmo mais elevado dos últimos sete meses, “com Lisboa a protagonizar, mais uma vez, a subida mais significativa”. Entretanto, a disponibilização de imóveis para venda aumentou pelo quarto mês consecutivo. “Mesmo assim, a dinâmica da procura continuou a superar a da oferta”, notam os responsáveis pelo Índice CI.
Segundo a mesma fonte o acréscimo das vendas acelerou ao longo de abril tendo as regiões de Lisboa, Porto e Algarve registado “um sólido aumento nas transações”.

Para os meses que se seguem os analistas do mercado esperam a continuação de forte procura com os preços das casas com margem para continuar a subir.
Essencialmente, na base deste impulso que o mercado habitacional regista agora e que, na verdade, se começou a fazer sentir desde o início de 2013, estão três explicações possíveis: a proliferação do chamado ‘alojamento local’, nomeadamente através do site Airbnb, o que tem feito com que bairros tradicionais de Lisboa e Porto estejam a reganhar uma dinâmica depois de décadas de abandono. São cada vez mais os particulares que adquirem prédios ou apartamentos antigos para reabilitar e, em seguida, lançar naquela nova modalidade de alojamento.

Recorde de preços na capital

Outro dos motivos de grande dinâmica do mercado, sobretudo na vertente da habitação, foi a criação da figura dos ‘vistos gold’, concedidos a estrangeiros que acabam por investir em casas de topo de gama, o que fez com que em certos locais da Avenida da Liberdade, em Lisboa, os preços já tenham tocado no patamar dos €10 mil euros por metro quadrado, valores nunca dantes vistos na capital.

Um terceiro fator que veio facilitar e ajudar a crescer o mercado habitacional foi a instituição do Estatuto de Residente Não Habitual. Destina-se a estrangeiros que comprem casa em Portugal e que as habitem pelo menos durante seis meses por ano. Uma modalidade que tem atraído sobretudo compradores de casas vindos da Holanda, Finlândia, Alemanha, Reino Unido e França, países onde Portugal passou a ser visto quase como um paraíso fiscal para reformados. Muito devido a este regime jurídico e fiscal, a França é já o principal país emissor de investimento para o imobiliário habitacional, segundo as últimas estatísticas divulgadas pela APEMIP — Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal.