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Terrenos da Feira Popular sem comprador

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António Pedro Ferreira

Preço de entrada considerado irrealista para a expectativa dos valores a obter no produto acabado

Marisa Antunes

Jornalista

É um dos lotes mais apetecíveis da capital pela dimensão e pela centralidade mas esta semana, e pela segunda vez depois da hasta de outubro, os terrenos da Feira Popular voltaram a não conseguir atrair um investidor que cobrisse o valor-base de licitação definido pela autarquia de €135,7 milhões.

A Câmara Municipal de Lisboa (CML) referiu, no entanto, em comunicado, que “recebeu três manifestações de interesse firmes e fundamentadas, por parte de investidores devidamente identificados, com solicitação da prorrogação do prazo para entrega de candidaturas que estão ainda a ser desenvolvidas”.

Especialistas do mercado de investimento imobiliário, alguns deles representando grandes investidores internacionais, garantiram ao Expresso que não falta interesse mas o preço é considerado demasiado elevado para a perspetiva do preço por metro quadrado que se pretende vir a praticar no produto acabado. “É, sem dúvida, um ótimo terreno numa zona boa mas são muitos metros quadrados quer de residencial quer de escritórios e por isso vai ter de ser vendido a preços ‘algo’ democráticos. Não será, certamente, para vender a €6000 o metro quadrado. Não tendo mercado para isso, o preço de venda tem de ser mais razoável, mais consentâneo com aquela quantidade de metros quadrados, naquela zona. Assim, deveria ter um preço de entrada que somado ao custo do investimento aplicado na construção permitisse oferecer um preço de venda razoável que assegure o escoamento dos stocks e possibilite ao promotor ter as suas margens. Mas a mais de €900 o metro quadrado, como está agora definido, será muito difícil”, referiu um dos operadores que prefere não ser identificado.

Recorde-se que segundo o programa do concurso, o projeto definido deverá respeitar vários condicionalismos: a superfície destinada ao comércio não pode ser superior a 25%, a da habitação não pode ser inferior a 25% nem exceder 35% da superfície total e 30% do terreno tem, obrigatoriamente, de ser área verde.

Exigências que não agradam a todos, mas ainda assim é o preço o maior entrave. “O terreno tem muita apetência do ponto de vista imobiliário, há investidores internacionais muito interessados pelo tamanho e localização, mas o preço não agrada. E também algumas condicionantes urbanísticas que o terreno possa ter mas isso são preocupações de segunda fase. Na primeira é o preço de entrada”, reforça outra fonte.

Preço não pode ser único fator de decisão

Mas há outros pormenores a ter em linha de conta. A questão do loteamento, por exemplo: “Se não se fizer o loteamento, vai obrigar o promotor a fazer as caves todas de uma só vez, o que implica um investimento muito grande sem retorno imediato.”

Consensual é a opinião que a autarquia não pode ter como único fator da sua decisão o preço pago. “A decisão deveria ter por base a qualidade do projeto, a proposta que cada um tem para o local associada ao preço oferecido”, opina uma das fontes contactadas.

O processo de alienação dos terrenos foi aprovado em julho deste ano, após o desbloqueio do impasse que existia com a Bragaparques, tendo esta recebido €101 milhões da autarquia pelos terrenos da antiga Feira Popular e do Parque Mayer. Na origem deste processo, recorde-se, está a permuta, há uma década, de parte dos terrenos da antiga Feira Popular (então propriedade municipal) pelos do Parque Mayer (que pertenciam à Bragaparques).