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Avenida da Liberdade movimenta 286 milhões de euros em cinco anos

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A avenida da Liberdade é a artéria mais cara de Portugal

Nuno Fox

Investidores estrangeiros asseguram principais operações. Chineses e espanhóis são os mais representativos

Marisa Antunes

Jornalista

A avenida da Liberdade é a artéria mais cara de Portugal em todas as frentes: comprar aqui casa custa €7500 o metro quadrado e uma loja atinge atualmente o astronómico preço de €22.000/m2. Valores que levam um número crescente de investidores a centrar os radares na avenida da Liberdade que só nos últimos cinco anos já movimentou €286 milhões em transações de edifícios. Um montante que corresponde a 34 operações onde se incluem edifícios de rendimento (10), edifícios para reabilitação (17), lojas de rua (5) e hotéis (2). 

Um levantamento exaustivo feito pela consultora CBRE, a que o Expresso teve acesso, mostra ainda que nestas transações recentes, principalmente de 2011 até agora, são os estrangeiros que se destacam. Eles absorvem 69% do montante transacionado, com os chineses à cabeça (33%), seguidos dos espanhóis (17%) e dos americanos e brasileiros ex aequo (11%).

Atualmente, existem 12 projetos em curso nesta zona, dos quais três já estão em construção.
Com um total de 105 edifícios ao longo dos seus 1100 metros de comprimento, a Avenida da Liberdade há muito que tinha perdido a sua vocação residencial, sendo neste momento (ainda) ocupada em 60% por edifícios de escritórios. 

Mas esse cenário está a mudar. Só nos últimos cinco anos abriram quatro novos hotéis nesta artéria (passando a existir 10 unidades) e no início de 2015 ficou concluída a reabilitação do primeiro imóvel residencial, estando ainda em curso projetos para mais cinco novos edifícios de habitação, evidenciando uma tendência clara de investimento na oferta residencial de segmento alto. “A maioria dos projetos contempla uma componente de comércio no piso térreo, indo ao encontro da crescente procura por parte de retalhistas e contribuindo para a consolidação da oferta e para o aumento da atratividade da avenida como destino de comércio e lazer”, refere-se no estudo coordenado por Cristina Arouca, diretora do departamento de consultoria da CBRE. 

A responsável lembra que atualmente o “mix ideal” para quem investe na reabilitação é, precisamente, o residencial e o retalho. Isto apesar da apetência das empresas que aqui querem instalar os seus escritórios. O metro quadrado dos escritórios é vendido a €3700, valores que se mantiveram estáveis mesmo durante os anos de crise. Mas que valem seis vezes menos do que os valores negociados para os espaços comerciais e são duas vezes inferiores aos praticados para a habitação. 

“A Avenida da Liberdade está a voltar ao que era quando foi projetada — um boulevard residencial de luxo, ou um Champs-Elysées à portuguesa que, à semelhança de Paris, terá não só escritórios e lojas, mas também mercado residencial de luxo”, diz Francisco Sottomayor, diretor do departamento de investimento da CBRE. 

E a realidade é que o metro quadrado para habitação é o mais caro do país, atingindo valores históricos entre os €7500 e os €8000. Nem no período anterior à crise se atingiram preços tão elevados em Lisboa, recorda o mesmo responsável, dando como exemplo o condomínio privado Jardins de São Lourenço, que em 2008 era o mais caro do mercado com o metro quadrado a custar €5200.

Poucos portugueses a comprar 
Os preços elevados das casas estão, no entanto, a deixar de fora os portugueses, um grupo que é pouco representativo entre os clientes das habitações de luxo da avenida. Cristiano Ronaldo, Tony Carreira e poucos mais fazem parte desta lista restrita. Quem aqui está a comprar casa, à semelhança do que acontece no investimento em larga escala, são também os estrangeiros como chineses, brasileiros e franceses. “Não tenho dúvidas de que os projetos que irão aparecer nos próximos anos serão essencialmente residenciais (com as lojas no piso térreo). Nestes últimos três anos entraram cerca de 50 apartamentos no mercado. E há mais dois edifícios atualmente a vender habitação de luxo”, aponta Francisco Sottomayor. No total dos quatro edifícios somam-se 112 apartamentos a entrar no mercado.  

Por enquanto, só um está terminado. Tudo o resto está a ser vendido em planta, o que demonstra o voto de confiança de quem compra. Num dos projetos, foram vendidos 29 apartamentos só este ano.

O que leva muitos investidores neste momento a pensar em reconverter escritórios em habitação. É que, dos cerca de 60 edifícios de escritórios desta zona prime, “66% estão obsoletos e é previsível que estes produtos venham a ser mais tarde ou mais cedo requalificados e o seu uso alterado”, sublinha Cristina Arouca. 

E os investidores estão atentos. “Há uma lista de espera de marcas de luxo que se querem instalar na avenida e uma lista ainda maior de operadores para comprar as lojas que irão acolher essas marcas. A lista é mesmo muito extensa”, reforça Carlos Récio, diretor do departamento de retalho da CBRE. Conseguir uma boa loja de luxo no piso térreo de um imóvel, como refere este responsável, “permite viabilizar operações de reabilitação que sem estes espaços seriam difíceis de concretizar”. Com o metro quadrado a ser vendido a mais de €20.000 e arrendado atualmente a valores que rondam os €85 a €90, os investidores apostam forte. “Mas como há falta de disponibilidade no mercado, isso irá provocar pressão nas rendas para subirem nos próximos anos”, reforça ainda Carlos Récio. 

Avenida estica para os lados
Os proprietários portugueses (particulares, entidades públicas e fundos nacionais) dos imóveis desta zona ainda representam a maioria (66%), mas esse peso tem vindo a diminuir nos últimos cinco anos com os estrangeiros a pesarem 69% das transações fechadas.

E quando surgem edifícios bem localizados para venda, não faltam candidatos. Francisco Sottomayor recorda a corrida recente à compra dos quatro edifícios que pertenciam ao BES contíguos à sua sede, na Avenida da Liberdade e na Rua Rosa Araújo. Fechado por €30 milhões a um fundo anglo-saxónico, o processo de venda contou com 19 interessados. 

O futuro, a curto e médio prazo da zona, perspetiva-se risonho em termos de reabilitação (mesmo com algumas heranças complicadas a “congelar” a colocação de alguns imóveis no mercado. 
Cristina Arouca acredita que “o ritmo de recuperação do edificado irá manter-se e será cada vez mais agradável passear nesta artéria, faltando apenas uma oferta de restauração adequada numa zona que está tão vocacionada para o turismo”.

O futuro passa também pela expansão imobiliária na envolvente. A avenida não estica e quem fica a ganhar são as ruas adjacentes, lembra Francisco Sottomayor. “E isso já está a acontecer claramente, na Barata Salgueiro, na Castilho, no lado nascente e poente da avenida. Um exemplo: só na praça da Alegria foram vendidos quatro edifícios nos últimos seis meses. Ali vai nascer uma zona residencial mais qualificada que irá subir até ao Príncipe Real”.