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Lisboa com 4000 apartamentos turísticos

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Constantino Leite

Mercado muito disputado por particulares e operadores profissionais, aponta a JLL.

Marisa Antunes

Jornalista

Existem na cidade de Lisboa cerca de 4000 apartamentos turísticos, um crescimento que resultou de uma série de fatores onde se cruzam, entre outros, o aumento do turismo, a necessidade de suprir a falta hoteleira que existia no centro histórico da capital e a recente Lei do Arrendamento que agilizou a entrada neste mercado de vários edifícios para reabilitar.

A 1ª edição do estudo “Lisbon’s Tourist Apartments — A growing market”, da consultora JLL a que o Expresso teve acesso, mostra que destas 4000 casas existem 400 que se enquadram na categoria dos chamados ‘serviced apartments’, direcionados para os executivos do mercado empresarial (mas não só) e 3500 apartamentos — classificados como ‘alojamento local’ — que são procurados por turistas de todas as nacionalidades e também de todas classes económicas. No documento, a consultora refere ainda que a Avenida da Liberdade e o centro histórico, sobretudo as zonas do Chiado, Baixa ou Castelo, são os locais preferidos para o seu desenvolvimento.

“Os turistas procuram cada vez mais a autenticidade, algo que não é oferecido pela hotelaria standard. Nos apartamentos turísticos, as pessoas despem a pele de turista e sentem-se quase a viver na cidade como um local. E isso é transversal a todos os turistas. Por essa razão, a oferta tem-se adequado à procura. E, neste momento, a oferta de casas vai até às casas premium, onde se incluem por exemplo operadores como as Casas da Baixa — Jules & Madeleine, os Heritage Apartments ou o edifício Mercador”, diz Maria Empis, diretora do Departamento de Research (Pesquisa e Análise) da JLL Portugal.

Se, no início, o mercado era marcadamente informal, assegurado por particulares e alimentado por plataformas cada vez mais populares como o Airbnb ou o Homelidays, agora é crescente o número de operadores que trabalha de forma profissionalizada, com edifícios feitos à medida e tendo a seu cargo a gestão de largas dezenas de apartamentos. Alguns chegam a ter 150 apartamentos. Como exemplos, o estudo cita, entre outros, o Lisbon Best Apartments, a Habitat Vitae (Five Stars), o Lisbon Downtown Lovers ou o Feels Like Home.

Atentos, nesta escala maior, estão  promotores/operadores nacionais mas também estrangeiros — vistos gold e não só. Neste mercado, há atualmente investidores chineses, brasileiros e americanos a comprar edifícios devolutos no centro da cidade para os transformar em apartamentos turísticos.

Castelo com os preços 
mais baixos
“Com Lisboa cada vez mais na moda e com o fluxo de turistas a crescer, mais se constatava que no centro histórico, zona onde os turistas queriam estar, poucos hotéis existiam, abrindo espaço a este tipo de exploração turística”, realça Maria Empis. E nem a recente legislação aprovada em novembro de 2014 demoveu os particulares que exploravam casas neste mercado. “O número de camas registadas quadruplicou de novembro de 2014 até março último porque a oferta foi obrigada a legalizar-se.” Das pouco mais de 3000 que existiam declaradas no ano passado passou-se para cerca de 11.500.

Em termos de valores dos apartamentos turísticos em regime de alojamento local, a JLL conclui que o Chiado, seguido do Bairro Alto e da Baixa, são as zonas com os preços mais elevados. Enquanto o Chiado tem a maior oferta de apartamentos premium, com uma diária média por pessoa de €39, é no Castelo que mais se concentra a oferta em categorias inferiores, com uma diária média de €26 por pessoa. Nos “serviced apartments”, que oferecem os serviços típicos de um hotel, a diária média ronda os €40 por pessoa.

A tendência para este mercado, conclui Maria Empis, é para a profissionalização. “Muitos particulares já começam a aproveitar as economias de escala oferecidas pelos grandes operadores e preferem pagar 30 a 35% pela gestão operacional do seu apartamento, serviço que inclui a limpeza ou o acolhimento dos hóspedes. Será uma tendência a consolidar-se. E a profissionalização do mercado.”