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Expresso

Temos uma pequena bolha nas mãos

Quando uma economia cresce podem surgir fenómenos de excesso de investimento em determinadas áreas, com consequente aumento excessivo dos preços. Esse aumento torna a rentabilidade do investimento mais elevada, o que por sua vez atrai ainda mais investidores num ciclo que se auto-alimenta.

Segundo dados do INE as casas vendidas em Portugal entre Julho de 2016 e Junho de 2017 tiveram um aumento de valor 6% superior ao período homólogo, medido pela mediana e não pela média das transações efetuadas.

Este é um valor, em si mesmo, preocupante. O valor do imobiliário está a subir muito acima da inflação e, em especial, com rentabilidades muito acima de outras aplicações de capitais. Por outro lado, como a evolução dos salários em Portugal, e mesmo do PIB, não acompanham este crescimento, isto significa que as famílias estão a ter crescentes dificuldades em encontrar soluções de habitação.

Mas esse valor esconde em si realidades localizadas bem mais preocupantes. No Porto o aumento médio está na média nacional, mas há zonas da cidade onde esse valor atinge os 21,8%. Em Lisboa, a média de aumento de preços foi mais do dobro da média nacional, ou 15,1% e há zonas da cidade onde esse valor variou 46,1%.

São valores que resultam de uma complexidade de fatores, que seguramente incluem investimento estrangeiro (em si mesmo, uma boa noticia) e o investimento em unidades de Alojamento Local, dando resposta a uma outra boa noticia – o aumento do turismo.

Vale a pena abrir um parêntesis para salientar que as alterações que se preparam ao regime fiscal aplicável ao Alojamento Local devem separar claramente duas situações distintas: as dos pequenos proprietários para quem o regime foi originalmente pensado e os investidores de monta que têm beneficiado desse regime, o que se torna socialmente injusto e inflaciona artificialmente a rentabilidade deste tipo de investimento.

Tal não se consegue com distinções em torno do número de dias em que o arrendamento acontece, como está proposto, mas com uma distinção em torno do valor anual de rendimentos que a atividade gera. Podia, com vantagens, considerar-se a aplicação do valor previsto para os rendimentos da categoria B, mantendo o regime simplificado para os contribuintes que obtenham menos de 16.000 Euros anuais de rendimento por esta via e sujeitando os demais ao regime geral da dedução das despesas reais e aplicação das taxas gerais de IRS.

Se, como parece evidente, o aumento do preço do imobiliário se situa em níveis insustentáveis face ao andamento geral da Economia e dos salários é certo e sabido – nunca não foi assim – que, mais dia menos dia, para além das consequências sociais que daí advêm, teremos de lidar com uma correção dos preços e com a eventual exposição das famílias e da Banca a essa mesma correção.

A última vez que tal aconteceu, há quase 10 anos, o sistema financeiro ia colapsando, e arrastou consigo as economias e os Governos. Se há coisa a que devemos estar atentos, é a esta. Pode deitar tudo a perder. As bolhas pequenas, se não forem vigiadas, tendem a crescer. Até rebentarem. É da sua natureza.