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Expresso

Flexibilidade e bom senso no mercado imobiliário

O mercado internacional de obrigações tem apresentado das piores rentabilidades entre as várias classes de ativos a nível global, depois de commodities e hedge funds, no horizonte temporal de 5, 10 e 20 anos, de acordo com dados da consultora PWC.

Os fundos de pensões públicos, que possuem uma alocação média a ativos de renda fixa de 40% do seu valor total, viram assim a sua rentabilidade ser reduzida nos mesmos prazos, forçando os investidores a procurarem alternativas.

Os fundos soberanos, muitos dos quais dependentes da volatilidade de rendimentos derivados do petróleo, têm tido dificuldade em preservar o seu valor com uma alocação média a obrigações de 25% dos seus ativos totais.

Esta realidade, aliada a uma década de quantitative easing, baixas taxas de juro, baixo aumento de produtividade e ao envelhecimento da população em economias desenvolvidas, fomentaram o debate sobre quais as classes de ativos e estratégias de alocação de capital que investidores públicos ou regulados poderiam seguir.

Reformas na regulação a nível europeu virão introduzir maior flexibilidade na alocação de ativos de fundos de investimentos do sector público, permitindo reforçar o investimento em ativos reais, nomeadamente imobiliário.

Já nesse sentido, a partir de julho os fundos de pensões públicos da Suécia, que gerem mais de 170 mil milhões de euros, poderão investir até 40% do seu valor em ativos “ilíquidos”, que compara com o limite atual de apenas 5% em ativos não cotados.

Desde 2009, o valor investido em imobiliário por fundos soberanos e fundos de pensões aumentou 120%, privilegiando estratégias de investimento Core e Core-plus, com rentabilidade de 7-8% e 9-12%, respetivamente.

Atualmente, as estratégias de Value-add e Oportunistic, procurando rentabilidades de 13-17% e superiores a 18%, respetivamente, são cada vez mais seguidas por investidores que procuram a diversificação de ativos, maiores taxas de rentabilidade e menor volatilidade que ativos cotados em mercado.

A flexibilidade da estratégia de investimento permite aos investidores aumentar o leque de potenciais oportunidades e especializarem-se em nichos de mercado, como é o caso de ativos imobiliários em desenvolvimento e non-prime, evitando assim os elevados custos dos tradicionais ativos prime em operação e localizados em zonas centrais, afetados pela elevada procura e por um forte ambiente competitivo.

A capacidade de gestão de ativos ganha assim maior importância, sendo necessário desenvolverem competências internas ou assegurar a gestão profissional externa de ativos, através de estruturas transparentes e flexíveis que garantam total controlo técnico e operacional das várias fases de desenvolvimento dos ativos imobiliários.

Os fundos de pensões internacionais e fundos soberanos estão já a investir em projetos imobiliários de maior dimensão e mais complexos, colaborando com parceiros operacionais que assegurem a minimização do risco de desenvolvimento imobiliário, que outrora nenhum estava disposto a assumir.

Estima-se que disponham de mais de 250 mil milhões de euros de liquidez disponível para investir em ativos imobiliários. E certamente que não querem perder a oportunidade de investir em Portugal.

Com flexibilidade e bom senso… e parceiros portugueses para assegurarem a gestão financeira dos seus investimentos e operacional dos seus ativos.